微观Las Vegas

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年八月
 

数月前从宏观角度写过*拉斯韦加斯 (Las Vegas)，今期则搜集一些实质楼盘观察，看看市场情况，兼计计数，资料来自当地政府、传媒、中介公司、开发商等网站，这里以住宅为主：

甲)  房地产价格真的下降了不少 = 平均超过五六成，高层分契住宅单位 (high rise condominium units) 更是重灾区，高峯期可卖七十万美元的单位，现今十七万也许买到，且属高级住宅，「内笼」面积约一千平方呎，即一百七十美元一呎，或只HK$1322！ 若采用「建筑」面积计算，则HK$1000左右。地点较优胜的，平均亦只二百多至三百美元一呎。

上述是较新净的单位，倘若不嫌弃旧物业，如七八十年代兴建的，呎价更低至数百港元。不要说和广州深圳相比，国内部份二线城市亦已不只这个呎价。

独立屋市场又如何？亦是丰俭由人，愿买旧些、远些或区分普通些的，呎价由数十至一百余美元一平方呎，三千呎四睡房独立屋总价不需三十万美元。

想豪吗？八千多呎楼面，五大睡房，处于豪宅区 (如西和西南面)，兼远望拉斯韦加斯夜景，你估需多少价钱？三百万美元有找，即三百五十美元一呎。

乙)  不少物业以低于建筑成本出售 = 即地段差不多是送的，以自用角度看，非常抵住。亦搜集了一些建筑费数据，高层大厦平均每平方呎一百五十美元，贵的约二百左右，而独立屋由一百至近二百美元。将这些建筑费和上述出售呎价比较，相信会令开发项目减少。

至于物业税，不同区分会有差别，但粗略讲一般约楼价百分之一多点，而住宅大厦管理费约五六毫美元一呎。

丙)  有不少银主盘，亦有些楼盘借贷可能存在困难 = 拉斯韦加斯近十年人口楼市增长较快，亦形成现时供过于求情况，尤以一些高层住宅大厦，中短期内似难复苏。

为何考虑投资拉斯韦加斯？答： 一) 博其长远 (未来十年) 会复苏兼收复失地，单位由17万美元升回至70万美元，有如香港2003年至今；二) 拉斯韦加斯是世界目的地城市之一，不但吸引美国人，更有外国旅客；三) 虽是有名之「赌城」，但亦有很多非赌博活动，如往邻卅看大峡谷，又或睇show，近年更鼓励美食，如欧洲fusion菜等。

有甚么要注意？尽量投资优胜地段，因地方宽阔，普通区分容易被「取替」，优越的较难。

*注1：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej609.htm

每周一Web：http://www.ted.com/talks/a_robot_that_flies_like_a_bird.html

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。