可到Las Vegas 搏一搏

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年五月
 

不要誤會，這裡是指Las Vegas 拉斯維加斯之房地產市場而不是其賭場。

根據當地傳媒之報導，樓價從二○○六年高峯下跌六成，現平均價格為十二萬美元左右，接近上世紀九十年代初的價位，且三分之一的交易之均價是低於十萬，甚至一兩萬也有得傾。此外，當地房地產專家認為還有下調空間。相信不少香港讀者對上述會有「似曾相識」之感覺，真是太場底下無新事物。

近期有朋友欲往美國投資房地產，詢問一些資料和看法。實質地說，雖可用互聯網尋找一些資訊，但始終距離美國市場數千哩，會欠實地觀察之優勢。然而，找些基本訊息做點簡單分析來覓大方向還是可以的：

甲) 資料來源 = 主要從網站搜集，如www.zillow.com 等。這裡只涉及住宅市場，兼從過百城鎮選擇十一個港人較為熟悉的，有東西兩岸離岸和南部中部，年期由九六年初至今年初。

乙) 相比全美及其餘十個城市，拉斯維加斯之價格於期內表現最差 = 且平均價格亦最低，今年二月之水平是約 $121,400美元。至於表現如何遜色，若計算相比九六年價格現今升了多少，它比尾二之達拉斯還弱，可看下圖 (1996年2月 = 1.00)。

丙) 然而，它亦曾經「風光」過 = 從上圖，其高峯期之升幅拍得住紐約市，有二倍賺，只較三藩市、洛杉磯及邁阿密遜色。

丁) 回報／風險比率優勝 = 回報是假設可由現價回升至高峯位 (不可能？但香港亦正邁向高峯價)，而風險是以期內價格之波幅度計算，將前者除以後者，便粗略可知有多少回報單位對每一個風險單位。簡單說，比率越高越好，拉斯維加斯有3.93，第二位之邁阿密已只有2.95，波士頓三藩市等約1點多些，紐約市則0.95包尾二，包尾是火奴魯魯，得0.75 (即一個單位之風險只有四分之三回報單位包函)。

喜歡挑戰Las Vegas之朋友，不防考慮往其房地產市場碰運氣。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。