微觀Las Vegas

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年八月
 

數月前從宏觀角度寫過*拉斯維加斯 (Las Vegas)，今期則搜集一些實質樓盤觀察，看看市場情況，兼計計數，資料來自當地政府、傳媒、中介公司、開發商等網站，這裡以住宅為主：

甲)  房地產價格真的下降了不少 = 平均超過五六成，高層分契住宅單位 (high rise condominium units) 更是重災區，高峯期可賣七十萬美元的單位，現今十七萬也許買到，且屬高級住宅，「內籠」面積約一千平方呎，即一百七十美元一呎，或只HK$1322！ 若採用「建築」面積計算，則HK$1000左右。地點較優勝的，平均亦只二百多至三百美元一呎。

上述是較新淨的單位，倘若不嫌棄舊物業，如七八十年代興建的，呎價更低至數百港元。不要說和廣州深圳相比，國內部份二線城市亦已不只這個呎價。

獨立屋市場又如何？亦是豐儉由人，願買舊些、遠些或區分普通些的，呎價由數十至一百餘美元一平方呎，三千呎四睡房獨立屋總價不需三十萬美元。

想豪嗎？八千多呎樓面，五大睡房，處於豪宅區 (如西和西南面)，兼遠望拉斯維加斯夜景，你估需多少價錢？三百萬美元有找，即三百五十美元一呎。

乙)  不少物業以低於建築成本出售 = 即地段差不多是送的，以自用角度看，非常抵住。亦搜集了一些建築費資料，高層大廈平均每平方呎一百五十美元，貴的約二百左右，而獨立屋由一百至近二百美元。將這些建築費和上述出售呎價比較，相信會令開發項目減少。

至於物業稅，不同區分會有差別，但粗略講一般約樓價百分之一多點，而住宅大廈管理費約五六毫美元一呎。

丙)  有不少銀主盤，亦有些樓盤借貸可能存在困難 = 拉斯維加斯近十年人口樓市增長較快，亦形成現時供過於求情況，尤以一些高層住宅大廈，中短期內似難復甦。

為何考慮投資拉斯維加斯？答： 一) 博其長遠 (未來十年) 會復甦兼收復失地，單位由17萬美元升回至70萬美元，有如香港2003年至今；二) 拉斯維加斯是世界目的地城市之一，不但吸引美國人，更有外國旅客；三) 雖是有名之「賭城」，但亦有很多非賭博活動，如往鄰卅看大峽谷，又或睇show，近年更鼓勵美食，如歐洲fusion菜等。

有甚麼要注意？盡量投資優勝地段，因地方寬闊，普通區分容易被「取替」，優越的較難。

*註1：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej609.htm

每週一Web：http://www.ted.com/talks/a_robot_that_flies_like_a_bird.html

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。