加元汇价与多伦多楼价

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零二月

近数月加元对换港元有下调趋势,由每加元对稍超过六港元,跌至执笔时的五个七毫八仙,即约百分之四。

有人因此估计这会令加拿大物业从外界看起来更平宜,更吸引外来投资者。不过,亦有人认为在下调中之汇价入市不智。

无论如何,今期就睇吓加元之汇价与多伦多楼价究竟有没有关系,若有,又到甚么程度。汇价资料来自 www.oanda.com,是以加元对换美元的按月汇价计算,而楼价信息则从 www.trebhome.com,也用加元:

1) 自一九九六年以来,加元汇价与多伦多楼价皆上扬 = 请看下图一及图二。汇价虽有起起跌跌,但二十多年来计算整体仍是上升的,而楼价升势就更明显,当然两者之幅度和走势有异。

图一: 加元对美元汇价

图二: 多伦多楼价

此外,两者数据的相关数值 (correlation) 0.33,不算高,粗略说就是汇价和楼价走向有一点相向,但并不代表两者存在甚么因果关系,最多只能推论汇价强,且同时见楼价升,而这刚好与汇价低买多些于概念上有点出入。

2) 汇价的按月变动与楼价的毫无关系 = 其相关数值十分弱,就算假设两者因需要时间反应继而造成时间上之差距 (lag time),这样计出来的相关数值更低,下图三显示两者的按月百分比变动。

图三: 汇价和楼价的按月百分比变动

纯以直觉,上述或许显示: a) 多伦多楼市以本地人及经济状况而定,外来投资者因汇价低继而入市对楼价所起的作用有限; b) 长期而言,楼市兴旺以致楼价上扬有赖收入和资金流量等支持,即经济要好,继而汇价也趋强。

或许大部份外来投资者也这样理解。

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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