多伦多的住宅市场性质

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零

今期谈及笔者对多伦多住宅市场的整体宏观感觉,部份基于数字,另一部份基于过往和现在的投资经历,资料来自www.housepriceindex.ca 与中原地产网站。

1) 没有太多"惊喜"的市场

先讲数字,请看下图一:

图一: 多伦多住宅市场价格指数

不是没有价格向下大跌情况,例如上世纪八十年代末(不在图内),也非没有大升机会,例如近年,只是并不常见,一般波幅比较温和。

2) 难「炒」的市场

温和代表炒作较为困难,一来价格上落细会无肉食,二来加上可能要缴交的税项就更不太值得,试问炒家三十年内只得一两次大机会炒卖怎能揾食?

倘若将多伦多的平均住宅价格走势与温哥华和香港的作对照,就更显得难炒,详情参考下图二:

图二: 温哥华(蓝线), 多伦多(红线)和香港(绿线)的住宅价格每年变动

假设按年价格变幅无论升降要起码超过百分之十才算炒作得过,香港最有机会,温哥华次之,多伦多包尾。

3) 价格波幅(风险)相对低

上述三个城市,以多伦多的平均住宅价格波幅为最低,温哥华的高一些,而香港的为最高(图三)

城市:

温哥华

多伦多

香港

期间价格波幅:

0.47

0.41

0.54

图三: 价格波幅(风险)

4) 价格[ 回报相对风险比率 ]不错

三个城市以温哥华的回报相对风险比率最好,多伦多也不错,而香港表现较差(图四)

上述显示价格波幅高并不表示回报亦会比较高,若以这三城市计,恰好相反,香港价格波幅虽高,但回报则最低,长持未必是最佳投资选择。不过,香港于期间有较多炒作机会(图二)

城市:

温哥华

多伦多

香港

期间回报相对风险比率

9.35

8.70

6.21

图四: 回报相对风险比率

5) 市场需求不靠单一来源

多伦多(以及安大略省)是加拿大最重要兼最大经济体,占全国GDP三四成,不但吸引加拿大本国人前来定居工作或进修,更吸引世界各地的,且经济较多元,并非单靠某一行业吃饭。

就以笔者的投资经验为例,历年来租户共计有学生亦有在职的,有单身亦有家庭,有本国人也有外来的,且包括各式文化种族。

6) 人口仍会继续增加

现时多伦多市本身有三百万人口左右,若计整体"大多伦多"则再多三百万人,即前后约共六百万。倘若连大多伦多以外但与其有经济关连之市镇也包括在内,则再增二百余万人口,即差不多是个近九百万人口之经济体。

有专家认为人口仍会上升,一方面可造就更多经济机会,但另方面亦带来各种资源上之压力。至于土地及房屋方面,估计增加容量及密度之政策在可见的未来依旧会持续。

Bottom line: 多伦多住宅市场宜投资,不宜投机。

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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