多伦多的住宅市场性质

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一八年十一月

今期谈及笔者对多伦多住宅市场的整体宏观感觉，部份基于数字，另一部份基于过往和现在的投资经历，资料来自www.housepriceindex.ca 与中原地产网站。

1) 没有太多"惊喜"的市场

先讲数字，请看下图一:

图一: 多伦多住宅市场价格指数

不是没有价格向下大跌情况，例如上世纪八十年代末(不在图内)，也非没有大升机会，例如近年，只是并不常见，一般波幅比较温和。

2) 难「炒」的市场

温和代表炒作较为困难，一来价格上落细会无肉食，二来加上可能要缴交的税项就更不太值得，试问炒家三十年内只得一两次大机会炒卖怎能揾食？

倘若将多伦多的平均住宅价格走势与温哥华和香港的作对照，就更显得难炒，详情参考下图二:

图二: 温哥华(蓝线), 多伦多(红线)和香港(绿线)的住宅价格每年变动

假设按年价格变幅无论升降要起码超过百分之十才算炒作得过，香港最有机会，温哥华次之，多伦多包尾。

3) 价格波幅(风险)相对低

上述三个城市，以多伦多的平均住宅价格波幅为最低，温哥华的高一些，而香港的为最高(图三)。

图三: 价格波幅(风险)

4) 价格[ 回报相对风险比率 ]不错

三个城市以温哥华的回报相对风险比率最好，多伦多也不错，而香港表现较差(图四)。

上述显示价格波幅高并不表示回报亦会比较高，若以这三城市计，恰好相反，香港价格波幅虽高，但回报则最低，长持未必是最佳投资选择。不过，香港于期间有较多炒作机会(图二)。

图四: 回报相对风险比率

5) 市场需求不靠单一来源

多伦多(以及安大略省)是加拿大最重要兼最大经济体，占全国GDP三四成，不但吸引加拿大本国人前来定居工作或进修，更吸引世界各地的，且经济较多元，并非单靠某一行业吃饭。

就以笔者的投资经验为例，历年来租户共计有学生亦有在职的，有单身亦有家庭，有本国人也有外来的，且包括各式文化种族。

6) 人口仍会继续增加

现时多伦多市本身有三百万人口左右，若计整体"大多伦多"则再多三百万人，即前后约共六百万。倘若连大多伦多以外但与其有经济关连之市镇也包括在内，则再增二百余万人口，即差不多是个近九百万人口之经济体。

有专家认为人口仍会上升，一方面可造就更多经济机会，但另方面亦带来各种资源上之压力。至于土地及房屋方面，估计增加容量及密度之政策在可见的未来依旧会持续。

Bottom line: 多伦多住宅市场宜投资，不宜投机。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。