在多伦多买楼收租攻略之二

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一八年八月

今期研究多伦多市 (City of Toronto) 各区分契住宅大厦的平均加元 (下同) 租金和其平均买卖价格，将前者的月租成以十二个月，得出之数值除以买卖价格，便可知道出租之"总"租金回报 (即还未扣除大厦管理费与物业税等) 大约多少。

资料来自多伦多地产协会 (Toronto Real Estate Board, TREB) 的网站，是今年2018 首季数字，只包括多伦多市范围 (City of Toronto，往后简称多市)，请参考以下图表: 

有以下观察:

1) 多市平均总租金回报率约 4.74% = 平均月租$2329，即年租 $27948，除以平均买卖价格 $590184，便得出不足五厘之答案。

2) 若将多市各小区分为西部，中部和东部，中部的平均总租金回报最低 = 只有4.38%，而西部有5.09%，东部的则有5.54%。

3) 细看下，以小区层面计，最低的总租金回报是 3.21%，属于一个地产编号C12的小区，而最高的7.49%，见于编号W09的区份。一高一低相差4.28%，不能说是差异细。 

4) 将凡是平均租金高过全多市平均的"格仔"油上蓝色，同样将凡是买卖价格超越多巿平均的填上蓝色，会发现不少 (但非全部) 租金高过多市平均的小区，同时其买卖价格亦超过多巿平均价。

同时，这些小区的总租金回报率皆低于多市的回报率。

5) 相反，凡总租金回报率超过多市平均的小区 (橙色格仔)，没有一个的租值及买卖价格是高于多市平均的。

6) 上述大致反映买卖价格倾高的小区，其总租金回报率则倾低 (虽然实际租金数额会是高些)。亦即是说，倘若首要是追求较高租金回报率，则可向价格相对低的小区寻找货源。

7) 再引申下去，蓝色的小区一般被视为是较佳的地方，部份更包含真正高级豪宅区，而橙色的相对普通些，当中包括"少去为妙"的区份。

8) 扣除管理费，物业税等开支后，(收入) 税前净租金回报率可能只剩二厘多至三厘多，注意还未计算空置时间等在内。

至于需要扣除多少总租金来付上述开支，则没有单一答案，因不同住宅大厦可有不同情况和条件差异继而影响管理效率等，另物业税多少也可有点估价差别。

所以这里假设管理费等可扣去总租金三成至五成，继而得出各小区一些净租金回报率作参详。注意这些数字皆只是估算，与实质情况可能有别。

注意: 

1) 有W，C 或 E 字头的号码分别代表西，中或东部不同地产社分区的，详情可看http://www.trebhome.com/buying/district_map/index.htm

2) 若需要多伦多地图，可往这或其他类同网页 http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=TorontoMaps_v2

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。