房地产涉及买城市

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一八年七月

近年有不少外国房地产项目在香港展销，包括英国，澳洲，加拿大，日本，德国，美国，泰国，星加坡，马来西亚，越南，新西兰，以及东欧诸国等。

然而，除非是买农地，大多数项目是位于某城镇或其附近小区，与其说是买某国楼盘，实际是购入某城镇之房地产。

至于该城镇所在的国家 (包括州或省份)，主要涉及考虑其政策，法律，制度，言语，以致税务环节对 (外来) 投资的影响，倘若对投资整体有利 (或起码没有不利)，则可放心投资，相反，就算寻找到有前景的城镇也会却步。

据此，从宏观层面看，未挑选哪个房地产项目哪个单位前，首先要选对城镇，拣中事半功倍，拣错事倍功半。如何拣？如下:

1) 选一些难以替代的城镇 = 不一定要规模大，人口多或富有等，虽然 mega cities 有其优势，但不少独一无二之城镇是规模不大的，例如大家都熟悉的(英国)俭桥，它并非国际金融中心，然而在学术科技上甚有地位。

2) 有吸引人才聚集能力的城镇 = 且最好来自四方八面，不但有工商人才，也有人文科学的，尤其当 AI 可于未来取代不少"程序化"的工种。此外，倘若这批人才是 work hard, play hard 一群就更佳。

3) 有份量大学及研究院的城镇 = 单靠着名学府未必令城镇兴旺，但兴旺的城镇通常都有些有份量的大学和研究院，举例如伦敦有 LSE , 纽约市有哥伦比亚大学。

4) 有前景的城镇 = 有独一无二条件，有人才，也有好学院，虽有一定优势和"成功"机会，但仍要看客观环境，继而考虑到前景之问题。

笔者觉得环球状况似乎显示会出现比过往(或想象中)要大的变迁，因几个元素同时在变且互相冲击，涉及范畴不只经济，科技或AI，更有社会，文化等，再加上人口灰发化及近年借贷上升，估计会先苦才后甜。

因此，考虑城镇之前景不能只看过往"业绩"，需要想象在未来日新月异的境况下，该城镇仍否仍竖立不倒。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。