买外国地产分散投资风险越来越困难

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一八年七月

近日获邀在一个外国地产展销会上作演讲嘉宾，笔者藉此与听众分享部份投资外地的经验。其中两点内容:

1) 买外国地产未必可减低价格风险

投资地产会有多样风险，包括价格风险，例如买入100卖出70，或租客风险(如出租)，例如错租了给租霸，这里集中谈及价格风险。

为甚么到外地买楼分散不了价格风险？因为近十年不少中外地产市场价格之趋势比过往较为"齐上齐落"，技术用语是相关数值甚高 (significant correlation)。

那甚么导致这些市场的相关数值于近十年变高？QE (quantitative easing), 所谓"量化宽松"。严格来说，笔者不能百分百确定QE是主因，要研究会涉及甚多功夫和功力，但QE出现后各市场的相关数值又的确高咗。

高咗又即系点？即系阁下在香港置业，又在纽约市及多伦多买楼，就以为可以分散价格风险，实际未必，假设逆转，阁下只是分散了损失而不是风险 (例如原本在香港蚀120，变成香港蚀40，纽约市蚀40，多伦多蚀40等，仍共蚀120)。

世界未QE前得，QE咗就未必行得通。

表: 笔者数年前计算了几个地产市场之间的相关数值，留意2011-2015年的较高数字

2) 留意一些处于低谷的巿场

QE之效果不是平均分配到各市场的，有些多，有些少，另一些甚至无。据此，一些市场的地产价格仍然处于较低俗之循环，笔者觉得当中会有可趁低吸纳的机会，不过需要耐心寻找和等待其翻身。

往哪里寻找有关信息？一些国际大(地产)行及评级机构会定期发报市场研究，包括哪些市场位于兴旺循环，哪些处于低潮地带，往后者打主意。

图: 市场循环样板(只供参考, for sampling only, source: Fitch Ratings)

当然，不是凡低谷的都买得过。Happy hunting!

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。