多伦多住宅是 passive 投资好选择

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零

笔者投资多伦多地产已有多年, IRR 有两位数字,以通常"买完就交给当地管理公司代劳其他事项" (如出租,book keeping,报税等,当然要付服务费用) 习惯,且借贷水平不高 ( passive 投资意味要睡得安乐,倘若买一百元货贷借了当中九十元就难以完全安寐,也不可 passive 地处理,要亲自睇实,然而,借贷水平高于赚钱时有助提高回报),历年来组合有租收亦有所升值,整体回报表现算是不错。

倘若现在才开始passively投资多伦多住宅,会有上述或更好回报吗?真系天晓得,过往遇见的未必重复,但又确有机会继续,笔者主观地觉得关键在于:

1) 阁下的耐性 = 除了近数年,多市住宅过去升值可用"平稳但平淡"来形容,当然个别买盘会有超乎想象的回报,但若不耐心让组合成长十年八年难有持久成绩,正如优质年份好的红酒是要等待多年才可饮用一样,太早饮(出售)享用不了其好处。

有时财又真的不进急门。

2) 阁下的定力 = 有两层面; 一个是内心的,例如淡定,尤其当市场有所动荡时,另一个是财力,例如借贷有限继而于市场波动时亦可保持运作便是有财力。市场如何变化实在管不了,但借几多是自己可控制的。

船头怕鬼船尾惊人的也不行。

3) 利用租客帮你供楼 = 买楼投资好处之一是有按揭可做,保守只表示借贷不要过多,但可贷而不去借也非上策,若要 passive,最理想是租金扣除开支及按揭赎款后有一点剩余,一来可积存些储备以应付不时之需,二来也无须再按月填补租金的不足。

你的 IRR 会不及那个借尽的投资者,但同时没有太大风险,就算市场有风浪亦不怕,借尽的可翻艇。

4) 加拿大以致安大略省及多伦多皆是行普通法的地方 = 简单来说,有点熟悉以及投资有保障。还有产权大多数是永久的,可传授后代。

5) 市场信息充足 = 不是说百分百充分,但一般是足够的,且住宅市场有规模,即不致被少数市场参与者主宰。

6) 住宅需求未来十年有增无减 = 有研究说假设没有过大的经济调整,安河及多伦多会继续是吸引移民与"外省人" [即非安河的加拿大人]之重地,预计每年增多十万八万之数,而建屋数量因各种技术及政策原因未能追上形势。

此外留意税例和税务安排,例如夫妇俩联名投资有助减轻整体税额,因税率是累进的。

倘若连投资的时间也控制了得,回报就更如虎添翼。

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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