父干买楼风险高？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一七年十月

今期暂停谈及多伦多或加拿大的房地产市场，而就着父干式替子女买楼是否从家庭角度看必定是风险高之投资作粗略探讨。

简单答案是: it depends，视乎父已持有之物业市值多少，子/女欲购的物业又需多少。父物业比子物业越贵，通常问题不大，两者物业的市价相约的要小心，子物业比父物业还贵的就真风险高了，不过相信这种情况不多，孝顺子（女）于这境况应邀请父（母）往其贵宅齐住。

当然，一般家庭群组还会/可能有现金积蓄、股票、基金等资产以及经常收入（凭打工、营商等），但为简化计算，以下举例假设父只得其住宅物业来替子购买家居，且子连首期都欠缺:

A)  父物业值三千万，无借贷，子欲买一千万住宅单位 = 无论是全由父用其物业重造按揭一千万给子买楼，又或父只按五百万而子又另按五百万等来买，整个家庭群组（父和子 in this case）将共置入四千万物业，当中一千万是贷款，即占25%，而净值三千万。 万一经济下滑导致楼价跌半，原来四千万物业变得只值二千万，父及子皆会心情不好，但物业组合仍算健全，二千万减一千万贷款依然有一千万净值。就算要被迫卖出，都仍有千万可“搣”。

B) 父物业值一千万，无借贷，子要购一千万单位 = 就当父重按五百万，而子另按五百万，即父和子共将拥有二千万物业，当中一千万是按揭，即占50%，净值一千万。相信不须多讲，这对父子要求神拜佛经济以致楼价不可出现大调整。

总结就是（较）富爸通常不会因为子购住宅物业而面临财困，不那么富爸则要小心考虑家庭财政风险。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。