多伦多实地体察

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零

 

近日去了加拿大多伦多一倘,碰上雪天,心情大喜,因很久已没有遇见这寒冷之景色了(见图)。

除探亲朋戚友外,也顺道观察多伦多的实地房地产市况,与不同人士如专业人士、发展商、投资者等倾谈,搜集一些网上难以得知的信息。部份节录如下:

1) 市场的确很热 = 如传统“好”区升完到郊区、独立屋升完又至大厦分契单位等,没有一百几十万加元【下同】几乎买不到独立屋,连镇屋也近百万,只得半百万的唯有买大厦单位,而区域较佳的二睡房单位则半百万亦可能不足够。要知道上述是近两年才有之现象,三四年前还是平宜(但其时加元汇率亦高些)。

若参考多伦多房地产协会的信息,近两年2015 2016 之按年8升幅分别为 14% 22%

2) 常见“抢购”情况 = 有些业主会订立比市值低的叫价,以此招来更多买家争夺继而令最终售价高于市值,不过只要叫价贴近市值,也可能有 multiple offers,即同时有数个买家出现展开争夺战,尤其二手市段。

这情况也见于部份商业地产;笔者认识的一位中介人士说,他近日代某买家欲购一个市值千万元之仓库物业,已经给足放盘价,但仍然买不到,且还是最低的出价。据他说,有十个买家争!

3) 行业人士如房地产发展商、中介、投资者等认为没有明显的炒卖活动 = 而是用家或长期投资者占多数,理由是每年平均近十万多净人口移民到多伦多,包括国内外的,且不少是有技术专才的中产阶层,即是有赚钱能力的人士。

然而,资金亦似乎要寻找出路,房地产自然是当中之选择。再者,楼花买卖亦像普遍,且在完工前可能只需要楼价两成左右。笔者身边的朋友有不少常留意着市场的一手楼花,多数是大厦式分契单位,例如三十多万元的细面积单位首期只需七万元(四十万港元左右)。交易期有长有短,一般约三两年。

4) 较“yap”区域之物业价格还未起飞 = 有市场人士认为上升趋势未尽,虽然双位数字百分比的增幅未必可长期持续。

笔者留意到一些质素相对较逊色的小区之大厦单位价格依然比其建筑费略为低,即该等小区之土地价值甚有限,亦即以其现市价计连建筑成本也收不回,算是“抵住”。倘若连这些物业也出现巨大价格升幅,或许是时候减些磅和转换部份资产。

5) 较高密度的住宅会趋普遍 = 首先,多伦多以北美洲角度看已算多大厦住宅单位,现今约每四个住宅物业就有一个是大厦单位,二十多年前只约12%左右。然而,因着一些城市规划的构想,以及新一代较可接受高密度的生活环境等,相信有关住宅类型如镇屋、大厦单位等会持续增加。

此外,平均家庭人数由以往的五六个人跌到现今不足三个,相信亦令高密度(楼宇)环境变得容易接受,例如一个人独住六百呎面积比过往一家四五口居住一千呎宽敞。

6) 未来科技可令高密度建筑变得更吸引 = 例如无人驾驶自动车有助减少汽车数量(因1可共享),继而住宅大厦不再需要很多车位,而这不但有助节省建筑成本(多伦多住宅大厦的车位多在地库),更可令整体设计变得灵活又省地方。当然,最顶级的物业或许仍需维持每单位皆有足够兼指定的车位。要注意“车位”未必再是混凝土堆砌出来,而是机械台。

7) 仍然相对“平宜” = 近九年全球QE,多少间直接导致各资产价格上调,多伦多也不例外,香港亦不。

不过,多伦多市场虽热,价格亦在高位运行,但相比全球市场仍是不贵。 

有几平宜?粗略说,若利用香港来比较,再将两市私人住宅价格大概分为低、中、高,一个低价香港住宅可换约二至三个低价多伦多住宅,中的约四个,而高的可约五个或更多。

至于顶级1%的,或许可换到七个八个。

 

 

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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