美国: 艰难 ahead!

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一六年十一月

相信这篇文章见报时，美国总统大选应已尘埃落定，不过无论特朗普还是希拉利胜出，艰难的挑战就在前面，问题不会因“谁”做而消失，且谁做也不可能将问题全部解决。

挑战一 = 今倘美国大选展示了美国民众大致分两批，且有点势均力敌，开放 vs 保守、大学程度 vs 中学程度、专业白领 vs 技术蓝领、多元 vs 单一等。虽然这些分类皆有点以偏概全之误，且其分界亦难以甚清晰，但粗略现象显示的就是无论谁当选，总有约一半国民不支持。除非连国会议席也由总统所属之政党大量控制，否则政策之立法和推动会甚艰难。

上述现象也非现今才见，然而「互相让步」之能力与可能性近年买少见少，有人认为与互联网有些关系，因见到网上有支持者时，可令人更深信自身立场和增加勇气，继而更坚持己见。

这种倾向与笔者于八十年代在美国读者时曾听过的 Negotiations 101 课程不同，当中提到 the next best alternative 概念，粗略说就是想要100，但经过讨价还价仍只有80，不交易则代表60，有 deal 80 依然比无 deal 60 为优。当然有人会说政治不同营商，really? 可参考奥巴马近年演说: https://www.youtube.com/watch?v=_K4MctEmkmI (especially around 33:00 to 36:00 minutes) 。

挑战二 = Entitlements，简单说就是各样的福利，包括医疗、教育、退休金等，涉及联邦政府、州政府以致市政府层面。问题很也很简单: 整体不够钱找数。联邦政府还可以印银纸，州及市政府不能（但可以宣布破产）。除非经济突然突飞猛进 (有可能吗？），否则只是由谁来“埋单”之争，例如受惠人士少收预期的优惠，又或加税来支付优惠。要注意部份福利及优惠不全是“送”的，严格而言有些是受惠人士用自身收入“供”的。

然而，倘若将美国公及私的资产加起来，减去各种债务，仍是正数。此外，时间有助解决问题，当「婴儿潮」人士（即现时五十多岁至七十左右那批）于未来数十年相继“老去”，部份财务压力可得舒缓。

挑战三 = 一些科技的发明、发展及改善会令部份环球贸易的模式出现变化，例如 3D 打印可令一些产品于就近最终用家/买家之地点制造，省下许多国内外运输、存仓、物流等工序，亦即省时间和金钱。据此，就算没有甚么贸易战，部份物品的货运量也会减少，从事该环节人士之商机及收入免不了要受影响。

此外，过时或有新方法取代的技术必会被取代，快慢是另一事情，例如自动运输工具（包括汽车），又或工厂只需很少人做管理和维修，其余皆为机械（人）。

当然，有人认为上述可导致不少人失业等，的确又会，也非人人可以「转型」，但不改变亦不是答案，只是dying a slow death。或许是这个原因，近年于网上看到有人提出未来社会或许工作不与生活挂勾 (有点像卡通电影 Wall-e)。

那么倘若投资美国房地产，又有甚么显示？无论谁当上总统:

A) 经济竞争力、财富及收入较高之地方依然是一些较有效率、规模、先进技术、人才、或思维开放等之城镇，有国际级的，也有地域层面的。简单说，多为民主党之地盘。短线要睇价，长远仍看好。

B) 倘若特朗普胜出，又假设他真的会将非法移民逐出境，那些州份经济较为倚赖这些人士（非法）工作的，可更受影响。粗略讲，多为共和党地带。然而，一些有潜力的城镇亦在这地带里。

http://www.nytimes.com/interactive/2016/11/16/us/politics/the-two-americas-of-2016.html

要细究。

(选)后注: 笔者旧同学群组有特朗普 versus希拉利猜测游戏，猜输的要请猜中赢的饮红酒；有同学会请笔者红饮酒。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。