美国总统对楼市有影响吗？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一六年九月

美国今年总统大选，因有特朗普 (Donald Trump) 参与竞选之关系，令事件变得触目，连非美国人也注视其过程，执笔时民调显示共和党的特朗普及民主党的希拉莉夫人各自之支持度非常接近，真的不知鹿死谁手。

近日在一个投资讲座，有人问及谁做美国总统会否对美国楼市有分别。笔者没有研究过这议题，但觉得提问者问得有道理，简单答案就是过往资料没有明显示意美国总统个人（可）对楼市有着巨大影响，but then this is Donald Trump。

为何美国总统一般对美国楼市看似没有甚么影响？猜度如下:

1) 楼市不是全国问题 = 根据近年一个全国住房调查，整体而言美国人对住房情况是满意的，不但住得宽敞（平均住宅面积一千七百呎左右，平均不足两个人居住），相对价格也不高（全国平均住宅价格二十多万美元，约二百万港元）。即是说，住房不足楼价高企等通常是个别城镇之难题，很少成为全国关注之事项，例如有没有见到从事房地产开发的特朗普竞选时常把住房议题挂着口边？

2) 美国总统权力大但不能呼风唤雨 = 其制度有着许多 checks and balances，好处是恶事也要过三关，坏处是好事亦未必可以通过，即就算有个别美国总统对全国楼市有甚么设计，也需要花不少精神及时间才或许可推广部份计划，影响大打折扣。粗略说，美国总统在对外之政策有较大影响力，除非国会也充斥着许多党友，否则内政不易推行。再者，部份内政更属个别州或城镇管辖之环节。

3) 就算有影响，也是间接的 = 美国总统大多都希望于任内经济是蓬勃的，尤其这对连任有利，因此制定或支持某些有利财经策略，继而影响了房地产市场。复杂在经济金融环节同时涉及内政和外交，可内外同时兼顾既然好，但有时候未必能如此理想，内外只可二择其一。

上述是基于以往的观察，然而特朗普代表了一些社会民情基调的改变，若他胜出，all bets are off。

图: 美国分契住宅物业(Condominium)价格

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。