美国房地产不容易「炒」

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一六年九月

「好炒」的房地产市场需要有以下条件:

1) 价格上落幅度大 = 例如两个市场 A 和 B, 于同期间 A 升50%而 B 只有10%， 阁下会选择在 A 或 B 炒楼呢？

2) 价格上落速度快 = 有两个市场 C 和 D,  价格都升了50%，但 C 需时五年而 D 只用了两年，阁下会认为哪个容易炒卖些呢？

3) 税务简单兼税率低 = 有市场价格波动大且快，但升值赚了的要缴交重税，那么仍有兴趣炒卖吗？

整体而言，美国有符合上述1或/和2的市场，例如旧金山，但税务可吃掉相当部份的回报。据此，美国房地产不容易炒卖赚钱，虽有些方法可（合法地）减轻税款，但抱较长远投资的心态会合适些。

这带动到以下一点: 美国税务比较繁复，在投资前，先询问税务专家，试看能否为阁下之投资意向制定一套合适的税务安排。若可，会合法地减少部份税款。

好了，上述三个条件都有齐，就要考虑投资额多少之问题，而笔者直觉猜度最好不要少于五十万美元，即近四百万港币，这数额是指整体投资，可包括借贷额。

为何投资额不要太小？因为数额太细便不能生产足够恒常（租金）收入来支付一些支出，例如物业维修、差饷（美国多称为城市税）、税务专家报税费用等。

在美国买楼，香港投资者通常都会感到兴奋，因以相同价格，就算是在美国的一线大城市，都很大机会寻找到比香港较为优胜的楼房，令部份人士“买咗至算”。

然而，最好不要这样做，一来该物业未必真的合适阁下投资，二来用甚么形式持有对日后税务等事项有影响，而后者需要仔细研究及计划，心急不来。

图: 美国独立屋价格

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。