按揭比例及水平低保不了楼价

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一二年五月
 

根据2011年人口普查，以自住的业主计算，无按揭的比有按揭的业主多，前者约74万而后者只有49万。再者，一般有按揭的业主报称其每月还款只是入息的20% 左右，听来轻松，应不须要节衣缩食。

上述情况反映两趋势：1) 随着人口老化，供完楼的业主之比例渐升是近十年的现象； 2) 随着近年多印了的银纸，借贷利率变得平宜且创历史新低令供楼容易。

因此，有评论认为：甲) 楼市没有泡沫； 2) 楼价大跌不了。这些说法不全无道理，但笔者begs to differ：

A) 首先，「泡沫」一词于不同人会有不同意思 = 且提及时可令部份人显得情绪化，或许他们有不少物业在手。为简化起见，这里集中探讨价格，包括其走势，以及相对收入之比例等。

若由1993年起以差饷及物业估价署的私人住宅楼价指数计算，无论单位大或细，现价位皆高于历年来的高标准偏差水平，技术上在高处运行，至于是否视之为「有泡」，留给读者考虑。

另一角度就是将历年来的住宅平均价格除以名义人均生产 (GDP per capita)，便得出每年的比例，而近年是约14，比97年的17低，但高过平均的11。

另外，97年时香港楼价相比欧美和亚洲的可算「鹤立鸡群」，而近年没有这么凸出，且平均香港楼之购买力 (如可换取多少外地楼房) 亦低了少许。综合上述，香港楼价的确高和贵，但未及97年的程度，其泡沫仍比97的细。

B) 楼价大跌与否主要看有没有巨大经济金融之负面事情 = 近年楼价上扬多少和平宜银纸有关，后者力度之大令政府的压制措施显得效用甚微，若视银纸多为正面因素 (起码部份业主会这样想)，那么银纸变少时便不能期望和楼价decoupled，正如水可载舟，亦可覆舟。

若只看香港本身之经济状况，如低失业率等，的确没甚问题，但环球看时，陷阱处处，包括国内未来经济转型之影响。

即是说，当出现这类巨大事情时，甚么按揭不多或M2 M3充裕等，皆保不了楼价较大幅 (如25%以上) 之调整，因只要有少数「顶不住」的业主低价放售便可造出新低市价，按揭少只能令坏情况快速过去而已。

至于泡沫，也可以「抵唔抵买」视之，例如当认为某餐厅订价太高又不好吃兼气氛亦差时，与客人财务上负了多少债何关？

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。