七十多万无按揭业主全部换楼？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一二年四月
 

根据近期公布的2011年人口普查数字，全香港一百二十多万住宅单位是业主自用的，当中七十多万是没有按揭或任何贷款，即占60% 以上。上述数字皆没有区分私楼、居屋、夹屋、又或出售公屋等。

因此，有评论说这批为数七十多万之业主，会是楼市换楼的动力，预料价格倾向硬净。骤听起来好像很合理，但细想之下，又觉得未必如想象中多，一些原因如下：

A) 要有两人才可跳探戈 = It takes two to tango，假设这七十多万无按揭之业主全部都想换楼，但近十年一手和二手住宅交易数量每年平均不到十万 ( 2010年有十二万，2011年近八万)，就算只有无按揭业主才可买楼，每年也少过七分之一的机会。当然，不排除交易数量可加可减。

或许亦可用这角度，若加上非业主自用住宅物业 (如出租之私人住宅单位，无论有否按揭)，全港便大约有一百六十多万私人住宅物业 (包括上述无按揭业主且自用的七十多万)，即这七十多万业主每人平均有两个多住宅单位可选择。当然，每年多少亦有新供应。

问题来了，这只有两个多物业供选择之平均数，能广泛地令这批七十多万业主找到合心意之单位吗？若答「是」，这七十多万业主势不可挡，若答「不是」，通常买家要看多少个放盘才遇到合意的呢？其实想提的，就是有些单位会比其他单位受欢迎，无论是因价格、设计、潮流、地点等，部份买不到这些的买家就有可能放弃，如本身已住一千呎单位，买不了千五呎单位就可能 (暂时) 不买。

简而言之，理论上有七十多万潜在买家，但实际没有。

B) 这七十多万无按揭业主不是突然出现 = 2006年已有六十多万，2001年也有五十多万，并非新现象，加上人口老化，又有不少不需做按揭的 (外地) 买家，没按揭物业数目上升一点都不出奇。

据此，倘若认为无按揭业主有助支持价格水平及交易数量，为何楼市要到2004年才上扬，又或2008年仍见价跌 (虽短暂)？

C) 要看这七十多万无按揭业主的详情 = 环节不少，例如他们的年龄、财富、收入、健康、人生阶段、生活状况等，以及其物业的地点、楼龄、面积大小等。举例说，不少旧楼以现楼价计不算高，其业主未必容易楼换楼，而是等收购。

相信现在欧美也有不少业主无按揭，但楼价如何？

每周一Web：空间不是真空

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。