可买晒不代表会买晒

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一二年四月
 

近年有评论认为，随着经济高速增长，国内富裕人口亦多了不少，百万资产已意义不大，起码以千万计，超级富豪更需以亿为单位。因此，就算只有当中百分之一南下香港购置物业，已可「包起全。场」，供不应求。

纯以数字估算，上述情况并非不可能，有货在手，真希望有更多外来买家抢购继而将价格再炒上。然而，细想之下，又未必如想象中容易，因为：

甲) 城市不可能只得富裕人士 = 若是，哪谁负责清洁街道、驾驶公共交通工具、救火、维持治安、甚至行医或提供各种营商和生活所需之服务？鼓励部份退休人士迁往别地生活是一回事，但城市仍需要不少技术和非技术人员to keep it running。

即是说，总要有些较「平民」住房，无论是公屋、居屋、夹屋或上车盘，抑或买或租。

乙) 会有「饱和点」= 包括资产价格，超越了这个点，就算富裕人口仍 (再) 多，亦未必可导致更高的资产价格或需求。举例如有10名超级富裕人士时，某豪宅可经竞争后卖五亿，20名时或可售九亿，30名时已只是十亿，50名时仍可能是十亿左右，原因是就算不计较投资回报，极少会全非理性「倾家荡产」地买楼，难道买出售公屋单位亦要过亿一个？

再深入些看，又假设富人不会用多于其10% 财富于单一资产上，有十个百亿富豪争夺和有一百个百亿富豪争夺某名贵楼房，售价相差未必会很大，多数仍约十亿左右，一定不会是如人数之差异十倍。

丙) 财富优势以及荣耀感觉减少 = 富裕可以是相对的，假如某城市平均家庭都拥有过百亿之资产，只得数亿身家的便是该市之贫穷户。推论下去，倘若某城市已有若干数目之千亿富豪、百亿富豪等，部份别处之相约富豪亦未必容易挤进来，更遑论那些少点身家的。

丁) 香港不是唯一选择 = 来港投资原因众多，相信分散投资以减风险是其中之一。据此，除非其他城市之房地产价格也同样上升，本地的便会越趋「鹤立鸡群」，到了某水平资金便倾向往其他市场。

茂) 城市可以有多个豪贵宅区，但没有城市只得高价楼房 = 举例如纽约市，虽对全球和全美国投资者有一定吸引力，但全市包括周边计有贵区亦有普通的，就算是曼哈顿上中下也不同。

国内投资者垂青本地房地产之趋势未完，但长远不是每个富裕人士都会来或可以来，过百万人数时能来的百分比可以较高，但千万人时只有少数can make it to here。

每周一Web: BBC Misery Bear and Kate Moss (如何用普通布公住仔拍黑色笑片)

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。