物业并不那么独特

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一二年一月
 

在许多人心中，股票张张一样，但物业就不同了，例如香港天空城天机苑18楼C单位全球只有一个。 

然而，物业其实并非很高之独特性(uniqueness)，不是说如股票般毫不独特，只是不如想象中「那么」独特，因为一般而言，物业有很高的替代性 (substitutability)。

这高替代性可由日常物业买卖和租赁观察得到，例如跨国企业来港设分行租写字楼，只要单位符合要求 (面积、设施、形象等)，不会租不了某单位而将营运计划搁置，寻觅另一个合适的地方便是，又例如不少欲购新楼之买家，倘若心头好之18楼C单位没了，便可能买次选之17楼B座。

物业之独特性可从两大层面了解：

甲) 物业的 (法律) 称号 = 有如物业的身份证号码，用上述虚拟的香港天空城天机苑18楼C单位为例，这称号确是全球只得一个，若不，随时出现双重业主，又或买错楼。不过，这是为免无谓的混淆而设，是人为的，虚构的。

乙) 物业的3D「空间」= 若将天空城天机苑18楼C单位看成一个立体的空间或「盒子」，它确有独特的位置，如离地面水平多少，甚至其经纬度。然而，楼上的19楼C单位或楼下之17楼C单位都和18楼的甚相近，除相差十呎左右之高度外 (个别业主之装修不计)，其他基本上一样；同一地点，大厦设计，建造质量、管理、公共设施等。

这独特性更可以如下分析：不同类别的商品有不同程度之独特性。非常高的如名家之油画，不但梵高和毕加索之名画难以比较 (包括价值)，就算同是梵高的作品，亦难以用其某一幅画来估另一幅的价格。相反，股票就没有这麻烦。

那么，房地产归哪一边多些？笔者认为近股票多于名画，当然物业之价格不会在同一刻均相同。对这想法仍有保留？可思考以下环节：物业估价。

倘若18楼C座的业主欲出售单位，其经纪 (或估价师) 会替物业估值，而一般会用「市场比较」法，以近期类同成交单位之价格作比较，加这个减那个后，得出18楼C座的市价。好了，若认为物业很独特像名画，那么技术上便难以成交个案作比较来估价，严格来说，甚至所有市场价格数据皆不能用，因比较根本是错的方法。

简而言之，能够用市场比较方法来替物业估价，就正证明其替代性甚高，而替代性高则表示其独特性并不高。

至于个别业主觉得其物业与众不同，除可能真的「久住生情」外，或许只是希望增加卖楼本钱，摆出副「不舍得」样子，欲谋高价而已，卖花赞花香。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。