近半年之炒作多蚀本

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一二年一月
 

根据政府差饷及物业估价署的数字，直至2011年10月，倘若持有私人住宅物业不超过半年 (即在2011年4月或之后才购买的) 且放售，不论是大、中或小型单位，皆须蚀本离场，虽一般只损失一个半个百分比。当然，个别案例可比平均多或更少。

2012似是被看淡之一年，然而直到现在，只要持有住宅物业一年或以上，皆仍有斩获，相比股市，已算不错。以下是各类型住宅单位于不同持有年期所能赚得的平均总%回报 (截止2011年10月)：

上述是照差饷及物业估价署之分类，是以单位实用面积计算，A代最细面积的，少过40平方米，E则最大，160平方米以上。虽分类并不是以价格或地点为界，但可粗略视E类型大单位 (即1,700英呎以上) 为贵／豪宅。

据此，有些值得留意的地方：

甲) A之回报夺了1、2、5及7年持有期之冠，E则拿了剩下10 年持有期的 = 若只看1年和2年持有期的，E更是最弱的一组。再者，当A回报胜E的时，其回报比率也较E胜出A时的大，于1年和2年持有期更以倍数计。

乙) BCD类型之回报不但没有排头胜出，有时更离冠军之回报甚远 = 至于五个不同持有期之尾，BCD各包一个，E青出于蓝，有两次包尾。

丙) 单位越大型，可能越要有耐性来投资 = 将10年之总回报除以1年的，便得出一个比例，数字越大表示持有期越短越不「着数」，有多点耐性可会好些。

至于原因，有待研究，虽贫富两极化，家庭人口趋降，迟婚、楼价近年之升幅等，皆有机会导致市场向小型单位倾斜。要注意面积是以实用的计，如A之40平方米会是430平方(英)呎左右，若假设75%实用率，即约573平方呎建筑面积之单位。

那么是否表示投资A型较好，尤以银弹有限之投资者？资金多且等得的，可买E型大单位？答：不。一来大环境像对投资不利，钻研买A或E或BCD已意义不大，二来整体房地产市场仍在高位运行，一旦下降幅度未必小，三来土地房屋政策似会变得「积极」，尤以小型单位之供应会较前多。

股票呢？不懂，虽它在2011年已调下来，不像楼市仍升。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。