2012楼价只跌20%？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一二年一月
 

近日看到一些预测明年香港住宅楼价走势的报导，大多估计下调10%至20%内，再读一些经济评论，发觉不但看淡的居多，且不少认为环球金融可有大事故发生，会对一个如香港的开放型经济体系造成很大之冲击。

将上述两意见一并看，总觉得有点不吻合，若楼价顶多跌20%，虽不致毫无影响，但亦不是大不了之事情，整体经济未必很差。相反，若相信香港真的会受环球金融大事故冲击，而楼价只回落20%，那就有点神奇。

笔者不知道明年经济会怎样，亦无测市 (只有猜市) 能力，只是觉得倘若环球境况真的出现大幅调整，香港房地产价格难以只降20%。为何？因由有数个，今期只谈当中一个，就是银纸之增长比经济生产的快及多。

数据从国际货币基金 (IMF) 和一些金融机构等的网站搜集，有全球M3 (Broad Money Supply) 和GDP (生产总值)，非常粗略地看看情形如何，数据由1980年至今 [下图]：

上述是以名义(nominal) 美元之M3和GDP计算，并未考虑通胀或货币贬值等，且将1980年定为基础年 [1980 = 1.00]，往后每年的总额除以1980年的便得出每年之指数。全球M3和GDP变幅从1980年至1996年大致相同，但由1997年至今就距离渐大，尤其2008年后。

无论如何，有以下观察及考虑：

甲) 约由2002年起，M3和GDP的增长率比前高 (上升线的倾斜度) = 时间上刚好吻合科网股爆破后的宽松金融环境，只是M3较GDP的还要高，是否代表银纸之效率在降，有待专家研究。

乙) M3的增长是印钱或生产继而储蓄导致？= 相信两者都有，但可能前者的居多，一来近二十年印钱速度以几何式增加，二来近年大多主要经济体系不是都使凸吗？若不，何来现在之债务危机等？

丙) 若纯从消费角度看 = 全球生产力 (包括产品和服务) 速度不及银纸的快，即以现价格水平计，部份银纸所代表的「购买力」实质是不存在的，是虚幻的，一旦全面行使便可导致价格上升 (通胀) ，原本以为可买到的产品和服务根本会加价抵消。

丁) 若纯从投资角度看 = 假设各类资产价格长远离不开生产力，即以现价格水平计，部份银纸所代表的「购买力」实质亦是不存在的，一旦全面行使只导致资产价格上升 (资产泡沫)。

当然，现实是消费和投资并存，不会只得消费或投资，且银纸也不是全数被使用，更不会在全球平均地使用，有些经济体系／城市／国家会吸引多些资金的。

然而，这只表示丙和丁可集中在某些时间和地点发生，并不代表会消失，Sit tight！

每周一Web: 2012年二战新片Red Tails的trailer，讲述美国黑人Tuskegee战斗机队之故事，留意后半段军官的pep talk，胜过很多机构之Mission Statement

http://www.youtube.com/watch?v=BpA6TC0T_Lw

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。