保守投资者不怕跌市

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十二月
 

欧洲债务有难，美国经济亦弱，日本仍无气色，甚至中国也有点放缓迹象，虽有六国 (欧洲暂当一国) 连手增加资金流动性，但不知这好消息的势头可维持多久。

至今香港之房地产价格仍甚坚韧，虽然交易量下降，但全市大幅减价现象未见，甚至有评论认为价格因上述量宽政策会在明年初出现「小阳春」。

一般而言，房地产投资者不会想楼价大跌，但这个人意愿与实质市况是两码子事情，任何投资都要面对市场风险。然而，若发生楼价巨变急降时，保守的投资者是较进取的有能力「守」，不须害怕跌市。再者，当价格下跌到某水平，保守的投资者更有「执平货」机会，拥有比旺市时更多物业。

谁属保守投资者？简单说就是借贷不多 (甚至没有) 兼借贷占总物业价值不高比例的投资者，最好还有些现金在手，部份可以从租金获得。当然，刀无两边利，市好时借贷进取之投资者的成绩会超越保守的，只是逆转时会轮到保守的占优。

上述可用以下举例说明：

一) 保守的投资者拥有10个千万元物业 = 即物业组合共一亿元，无债务兼年收五百万元租金。

二) 进取的投资者拥有20个千万元类同物业 = 亦即共值二亿元，但借贷一亿元兼没多少租金收入 (因要用来偿还借贷利息)。

三) 若市场价格上升50% = 保守投资者在账面上赚了五千万价格，进取的一亿元，但(自有)资本回报率就大大不同，保守投资者只有50% [五千万除一亿元自有资本]，进取投资者则有100% [一亿元除一亿元自有资本]。

四) 若市场价格下降50% = 保守投资者在账面上损失了五千万价格，但仍有五千万资产兼无借贷，且还有租金收入，而进取投资者自有资本扣除借贷后等于零，因账面上损失了一亿元，且租金收入也要用来还本还息。

此外，因以往千万元物业现只需五百万，又假设租金收入不变，保守投资者更有机会于淡市年间每年购入多一个物业，经多年后，其物业总数量便较进取的投资者多。若市场日后回升至原来千万之平均价，保守投资者已拥有多于一亿元物业了，而进取投资者仍只得一亿。

据此，并非所有已拥有物业的投资者都抗拒价格下跌的，保守的不会太介意，因这有利他们趁低吸纳，只有借贷比例高之投资者才怕楼价大落，因很容易变成负资产。

未有物业的人士常以为所有业主皆「只」想楼价上扬，其实未必，价格升到不合理兼风险高的价位时，根本买不下手，下跌更对保守投资者有利，无壳蜗牛和保守投资者之愿望有时是相同的。

每周一Web: Journal of Real Estate Research (USA)

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。