强市二手旺，弱市一手多

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十二月
 

楼市强劲时，不但价格上扬，交易量亦趋多，且以二手市段为主。相反，楼市疲弱，不但价量受压，许多时一手楼之交易金额比二手的还要高。

上述便是香港私人住宅市场的写照，如1997年或以前，以交易金额计，一手楼的不及二手楼的百分之二十。然而，由1998年至2003年，一手楼的交易金额与二手楼的距离渐拉近，2002和2003年的更比二手楼的高。到2004年及以后，随着经济转好，二手占的比例亦回升，其金额比一手的高。详情请看附图，资料来自中原地产网站上发放的资料。

再者，1997年前之好市亦令不少开发商进取买地兴建住宅，而这批单位刚好遇上之后的淡市，降价速销便不难导致一手交易额占多。

要知道一手市场之开发商兴建住宅楼盘大多是为出售，拿着大量单位收租通常不是他们的取向，即好市时固然要卖些楼套现，市况差更要套得快好世界。

据此，二手私人住宅市段才是楼市的「体温计」，即二手不旺只得一手交易多的只是「虚火」市况，真的旺市必会带动二手市段上升，因不靠二手市段的货源，又怎能满足旺市的需求量？

近日中原地产的报告显示刚过去的十一月，一手楼的交易金额比二手的高出23%，前者185亿港元，后者二手只得150亿。据说这是2003年以来首次重现的情况，多少引起笔者之好奇心：

甲)  是否表示开发商在积极「散货」？

乙)  若是，这又代表甚么？

答(甲)：若看近期一些非传统区域之新盘推售过情，确似有些快速去货之心

答(乙)：这里没有内幕消息，不过若从宏观角度看，全球主要经济体系，包括欧美、日本及中国，都有着不同程度的困境，加上香港房屋政策似会由「少产」转「多产」，还留货干吗？

套现拿多点现金甚正常。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。