为何近年港岛住宅价格升幅较逊？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十一月
 

若看近年数字，就会发现港岛区楼价虽平均仍最高，但增幅不及九龙、新界东及新界西。

笔者没有确实研究因由，但猜想有以下的可能性，而资料是源自中原地产网站，是以一些较普及的二手屋苑呎价变动计：

甲)  国内和七八十后买家不像「婴儿潮」人士那么向往传统旧区 = 国内买家喜爱或集中西九区等已很明显，许多时是「一个买开便介绍其同乡也买」。此外，不少七八十后宁愿买较新区之新楼也不捧传统半山的场，除价钱因素外，或许亦和他们喜爱新楼房有着「较潮」的设施设计有关。

再者，若以一些亲朋好友支助其子女置业的首期个案为参考，亦发觉部份家长虽说明愿意替子女们多付款买港岛半山二手楼，子女们却仍倾好新区和较新屋苑，不知是出于孝顺替父母省点金钱，还是不想住得父母太近了。

乙)  较新的私人屋苑多在九龙、新界东及新界西 = 以近十数年计，大部份新发展的屋苑都非位于港岛区，假设买家普遍有买较新净或新潮 (如有时代感的大堂、健身中心、会所等) 物业的倾向，便多须往九龙、新界东及新界西找寻，即需求会较多，继而令价格升幅大点。

丙)  较「平宜」的私人屋苑亦多在九龙、新界东及新界西 = 港岛区的屋苑就算不过万元一平方呎亦要八九千，但非港岛区尤以新界仍有不少数千左右的选择，而由一万元一呎升25%已要多二千五百元一呎，但从四千起计只须多一千元。当然，不是说买五千元一呎之买家供楼时比买一万二千五百元的轻松，只是实质金额确需少些，对投资 (投机) 的而言融资负担又少些，若一切均等，买或炒起数千元一呎之楼房较万多的容易点。

简而言之，因着传统港岛区之楼价相对地高，多少驱赶部份买家往九龙和新界区，有如蓝筹股变得贵了便找二线股。

丁)  利用特贵呎价单位提升新区项目的格调 = 十年新建的私人楼盘已没有多少上车单位，其对象买家群亦非初哥之业主和投资者，即「平价」不是卖点，反而「贵得有道理」才是。即使是传统「平楼」区，往往新建之屋苑的格调、级数和价格也作三级跳。

据此，如何令准买家有这感觉，方法就是塑造「贵格」，项目有着少数呎价二万之单位有助增强这感觉，不是期望所有准买家愿出二万元一呎，而是令他们因着贵价单位之效而肯用上八九千元一呎买常规单位，而不只是五六千元。这「升呢」多少带旺了一些九龙及新界的住宅项目，继而令整体呎价上扬高些。

或许有人会问，为何有买家肯出二万元一呎买贵格单位呢？笔者很多年前曾参与过一个细规模九龙旧区的住宅开发项目，一梯两伙，每单位五六百平方呎，而为求新颕，顶层设有「复式」单位，各千余呎，订价比一般的贵近两倍。原先以为较难出售，但开卖不久便有用家购入。这令笔者了解到以下，就是只要这等贵格单位数量有限，会有富裕但不欲搬离原区之买家购买，贵格单位令他们一石二鸟，既不须搬迁但又买到该区「楼王」，住好些且可荣耀一下。顺道一提，香港只得数万二千呎或以上的单位是不足的。

至于日后又会否见到港岛区住宅价格追上来，真是天晓得，除比较价格外，也涉及买家的非金钱考虑。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。