越买越细，越卖越贵

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十一月
 

噢！对不起，这个标题指的不是香港，而是国内商品房住宅市场的写照，虽然香港也用得着。近期整体国内房地产市场像出现价格调整，有一手楼之开发商减价导致早期买家发难，二手楼的交易量亦创新低，已有中介公司裁员兼减少铺位。

无论如何，看看近年宏观情况，数据来自www.reidin.com 之数据库，包括CRIC 及CREIS数字，年期由2008年初至今年9月，前后共九个城市：

甲)  随着数年前开始之90 / 70措施，整体平均住宅单位的楼面面积趋降 = 九个城市有不同之起步点，如以2008年1月计，无锡平均单位有136平方米，而最低之深圳只得93，到了今年9月，前者为111平方米，而后者已下调到82，跌幅百分之十几。

要注意的是，平均单位面积趋降未必纯因政策，近年楼价上升超越一些买家之能力，部份开发商为求售不得不将货就价。当城市发展「升呢」时，这越建越细现象常出现。须带一提，凡有「限呎」之地方，若一切均等，要买非限呎内之单位。

乙)  九个城市中，呎价升幅仍以北京及上海较高 = 以2008年初起计算，这两个一线城市升了一倍左右，另几个城市如深圳、成都等有四五成，而剩下的如杭州、青岛等就较逊色。要留意这呎价是以交易个案计，即数字可受特别多高价或低价个案影响。

丙)  交易量大跌但呎价仍未见大落 = 除个别城市外，若以「同比」(例如今年九月比较昨年九月)，大多呎价仍有进账，只是交易量可减半。

做少那么多生意，怪不得有开发商要借「地下钱庄」了。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。