买或不买？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十一月
 

笔者建议考虑采用「不买，除非被说服买」的取态，因现时普遍房地产价格并不特别吸引，除非遇上「真正笋盘」，那又别论。要声明这只是指香港之楼市，且只涉及买卖现货，并不包房地产开发投资项目，即不适用于开发商。

为甚么不适用在开发商身上？简单答就是开发商有「创造价值」(value creation) 之机会，例如经过改变土地用途等来提升物业价值，但一般投资者只可以买现成物业然后等待市价上升。

至于为甚么认为房地产价格不吸引？简单答就是「高、贵、危」。说「高」是因近年楼房价格之升幅大于收入之升幅 [见图]；「贵」就是若以同样金额，相对其他大城市，在香港只能买到地点较逊、或面积较细、抑或质素较差之物业；而「危」则指价格走势，不但在高位运行，现价水平更超越其高波幅水平，有点泡。

然而，香港楼市现时根本不只涉及香港资金和投资者，而是来自世界各地，包括国内的。据此，若只看香港本身的需求、供应、家庭收入等，不是没用，但会走漏一些更重要环节，除例如2008年后为救市而加印的银纸外，还有这些：

甲)  欧洲已无得救 = 要救据闻则需要过万亿欧元，可往哪里寻？欧洲诸国？若它们真的有能力拿出这数额，逻辑上还会有现今之困难吗？向俄罗斯、中国等卖债？或许会买些，但望其倾力买像wishful thinking。

欧洲数百年来经历了不少战争 (包括一和二次世界大战争) 继而试图建立欧洲联盟之意念良好，只是各国未能以「欧洲人」先行，或许亦与二战一代渐消失有关，战争之痛苦回忆不再。

简而言之，欧洲未衰完，亦未见底，穷就自然会少买东西，继而影响生意，亦即经济难于短期内有气色，而因此亦牵连倚靠贸易赚生活的国家，包括一些出口国。

顺便一提，美国本身也是「泥菩萨过江」。

乙)  再量化宽松效果趋降 = 资产价格$100完时，若印二百元买了它，资产便升至$200，增幅100%。要再令市场出现100%资产价格增长，便得印四百元买原价二百的资产；再来多一次，就要印八百元，如此类推。有如吸毒，越吸越多，否则high不了。

即是说，就算一浪又一浪的新印银纸，除非是倍增，否则其效果只会趋弱，更有贬值之可能。

丙)  系统崩溃 (systemic collapse) 之危机 = 纯靠感觉猜度，发生之机会率仍甚低，但不觉低到可以不理，且不只是经济和金融层面，而是涉及对行政和管治失去信任 (trust)，例如近日有调查显示只有9%的美国人还觉得美国国会有处理现时困境的能力。据此，那些「占领华尔街」(似倾左) 和「茶叶党」(倾右) 只是反映这信任不足之现实。假设在美国书店上架的书籍有任何启示，就是近三十年的金融游戏规则可会有变。

不少左中右美国人已对系统说「不」，明年美国大选有戏看。

这里不是说香港楼价会升或跌，但觉得「回报／风险」比例已不够吸引，赚一亦可蚀一，与买大细差无几。

每周一Web：如何知道谁在说谎 http://www.ted.com/talks/pamela_meyer_how_to_spot_a_liar.html

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。