利息支出不到5%

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十一月
 

这是指近年平均香港房地产开发项目而言，且未计土地价格之成本，只包括建筑费、有关税收、以及设计、测量和工程顾问费用等，即若计埋地价时比例会更细。

先看一些资料，主要来自政府统计署，由1981年至2009年，只涉及私人房地产开发项目市场：

甲)  近三十年来，利息占支出平均16% = 于九七至九八年时，更高至26%，而○九年则降至4%多些，相信与近年之低名义利率有关。要留意利息支出少了不一定代表借贷额亦同步减少。

乙)  同期无论以项目之数目、建筑面积或多少土地计，皆呈现下降趋势 = *进行之项目由平均每年过千跌到二百，不见80%左右；建筑面积则由一千八百万平方米降到六百万，而土地亦由五百多万平方米减至一百五十万，两者大约失去三分之二，相信与人口增长放缓及土地政策有关。

丙)  整体建筑成本有起跌，但每年每平方米建筑费基本上有加无减 = 注意两点，这并不只涉及住宅，也包括其他用途项目，如甲级写字楼商场等。此外，留意自○七年的急升，虽不排除近年各样建筑工料价钱有所递增，但相信亦与倾向建「豪华」之物业有关。

综合上述情况，可有以下推测：

一)  近年利息偏低借贷较平宜令投资者勇敢兼愿意出高价购置物业；

二)  出得高价就自然要物业豪华；

三)  借贷平宜亦令开发商可豪花一些在工料上以满足买家这方面的欲望；

四)  上述有份导致每年每平方面积建筑费弹升五成有余。

又是钱作怪。

注*：「进行」表示无论是项目或其建筑面积及土地，只要于该年仍在进行中，就会被计算在内，即某些 (尤以中长期) 项目及其面积和土地可出现于两年或以上。

每周一Web：行为经济学家 Dan Ariely之网站 http://danariely.com/，向下找Chapter 7看。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。