四万够唔够？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十月
 

特首在其最后的施政报告计划每年平均提供四万个住宅单位，当中约二万为私人住宅，万五为公屋，而剩余五千是居屋。再者，新建之居屋会以出售时的市价为日后报地价的市价，即所谓「封顶」(capped)，升市时补地价可再赚多些。

四万个住宅单位够不够，可从以下角度衡量：

甲)  以现市场多少住宅单位对多少家庭计，够有凸 = 特首提到全港有约2,600,000个住宅单位，而家庭数目为2,350,000左右，即 (纯数字上) 多出约250,000个单位。你没有看错，确是有单位多出，详情可参考这网页 http://www.info.gov.hk/gia/general/201110/12/P201110120136.htm。

即是说，就算每年真的需要四万个单位，现存空置的二十五万个单位已够六年之供应有余，兴建新的会否过剩？这又带出下列猜想。

乙)  不是所有空置单位皆为「有效」之供应 = 「有效供应」是指哪些业主愿放租放售之单位，且有人会租会买的。以这界定，1) 哪些单位业主是买来欲作长期投资兼不打算放租的；2) 业主是有如买「玩具或古董」般来收藏的；3) 哪些被人「放了钉」的，尤以旧楼之收购；4) 哪些因设计、设施、楼龄、地点等问题而少人愿入住的等，皆要从空置数字里扣除，即实际空置量未如公报数字之高。至于是多少，不易估算。

丙)  不是「量」而是「价」之挑战 = 以近年新建私楼项目计，一手楼之「上车盘」少之又少，就算近二手市场四百万左右均价的也不多，对象并非大众私楼市场。据此，加上部份人士喜爱买新 (颕) 楼房，感觉楼价过高不难理解，尤当近三数年之旺市。此外，新楼价高，多少亦会令同区二手物业的价格水涨船高，且楼市亦有点两极化。简而言之，稍为好些之楼房不平宜。

然而，这价格的挑战 (假设看成是问题)，在现阶段计，解决主动力不在政府或香港手里，而是望东 (欧洲) 望西 (美国)，再看北 (国内)。

丁)  每年二万新建私人住宅单位听起来不算多 = 虽比近年数千至一万多之量多，但不排除贵楼仍会占多些。然而，要注意「需求」是甚有弹性的，如经济好时不少人便有换屋或结婚买屋 (实质两者不一定要挂勾) 的想法，一旦逆转也收缩得快。相反，楼房供应就不能伸缩得那么容易。

即是说，或许长期市场真的每年平均可吸纳二万单位，但按每年计则多不准确，不是供应太少便是太多，这个需求与供应之时及量的不协调，资本主义自由巿场至今仍未有完善解决办法。也即是说，价格波幅未必大减。

想置业的，所需的是耐性，除非不志在赚与蚀。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。