讲错话要坐牢？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年十月
 

近期有建议认为倘若房地产发展商在推售物业过程里，无论是经口述或白纸黑字，提供些错误的信息，导致买卖或价格上升，有关人士不但要负起法律责任，更可能被刑事起诉，重判的不只罚款，最高还须坐牢七年。根据报导，这是参考了证监会用来规范金融产品信息的条例，兼像针对一手买卖，不涉及二手业主出售单一物业。

整体而言，感觉有点过火，但又不难理解为何有这些建议，见解如下：

甲)  有如物理定律，Action and Reaction = 倘若不是出现一些疑似问题物业买卖个案，或透明样板房，又或于呎数上玩游戏，今天便可能没有上述提案。近年与朋友聚会，一旦谈及一手楼销售，不少人都有微言，包括从事房地产和建筑的。这里不是谁是谁非之争议，也不是合技术或合法律的问题，而是公众的perception，例如南华早报的有关文章在网上获得读者给近五粒星之好评，虽不排除是和文笔有关，但更大机会是对立法表示认同。

乙)  卖花赞花香 = 要求房地产发展商提供准确物业信息原则上无可厚非，但凡销售总有些提供「美好联想」的环节，不只卖楼卖车如是，细微至餐饮亦一样；「纯正肥美和牛入口速溶，如入仙境」有美好联想，虽更切实更科学些说是烹调死尸肉。当然，有人会说饮食贵极不及楼房贵，被骗时亦不致倾家荡产，但两者「赞花香」性质没多大分别。

这亦带出一些考虑，物业单位怎样计也只得一千呎但被说成千五固然抵打，但倘若不是一些容易 (客观地) 验证之环节，例如「买这楼盘的必属成功人士，令人另眼相看」，然而某买家买后不觉得被另眼相看，有得告吗？

再者，若某物业单位真的有数个准买家对其甚有兴趣，但销售人员为避免麻烦，不说给另一准买家A知道另有数人有兴趣 (免得被指摘为速销提价)，甚至被问时索性说没有 (因没有正式文件证明有人有兴趣)，一旦该物业被当中一位有兴趣之准买家正式购入时，准买家A又可否告销售人员不提供信息令其「走鸡」？当然为速销提价而虚报很多准买家或买卖个案属不对行为，但严例亦可能适得其反。

丙)  买家权益要保护，但非任何买卖环节 = 基本上是「货要对办」，包括设计、用料、手工以至单位面积呎数等，而要求有公开价目表和适时买卖个案信息亦非不合理。然而，一些较难客观地量度的感性益处，如家庭温暖、鹤立鸡群等，立例只可能带来一些无甚标准之诉讼。至于销售情况之信息，当涉及交易个案和其成交价时，这些应确实，但有多少买家竞争因而是否速买可由个别买家自行判断。

若要立例，先以采用划一面积计算程序开始。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。