利用呎价比例拣较「抵买」楼盘

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年九月
 

其实每人皆有比较事物之天生能力，只差强弱而已，这包括衡量甚么东西较另些东西之优劣，抑或是否物有所值。这能力不但用于选择日常生活所需如食物，买楼时亦一样使得。

今期示范如何利用不同楼盘之呎价以协助拣选相对「抵买」之物业，方法很简单，就是于某时段内，假设A楼盘之呎价是B楼盘呎价的80%，且一般波幅于75%至85%之间，即若见70%，A楼盘便相对抵买，若90%，B较抵买，如此类推。

资料来自中原地产网站，这里用上嘉湖山庄和新屯门中心作为例子，呎价以每平方呎港元计，年期由三年前2008年8月至今：

甲)  两楼盘皆由二千余元一呎升至三千余元一呎 = 嘉湖山庄之呎价平均略低过新屯门中心的，约96%左右，前者于期内共升了57%，而后者则64%，详情可看下表。

根据我们建议之办法，现在嘉湖山庄较新屯门中心抵买少许，因92%低于平均的96%。要注意的是，这方法只适合用来比较不同楼盘之间谁较物有所值，并不是测度市场趋势和未来价格。

乙)  嘉湖呎价相对新屯门呎价之比例有加减5%的波幅 = 即一般于其平均加5% (101%) 和 减5% (91%) 之间上落，即若超过101%时，嘉湖山庄显得甚不抵买，若低于91%，则甚抵买。据此，现今只是较抵买点。

丙)  嘉湖相对新屯门有较持续清澈「抵买」和「不抵买」时期 = 不像另些楼盘呎价关系的漂浮，如这星期A抵买，下星期是B，再下一星期又轮作A等。粗略说，嘉湖山庄由○八年八月至○九年六月较新屯门中心抵买，之后要到一○年中至十一月才再较抵，而近数星期又再重拾这抵之名衔 [见下图]。

醒目之读者会知道上述嘉湖之抵只对新屯门而言，不等于说嘉湖较所有楼盘都抵，此方法只对已决定投资的准买家有用，有如coffee or tea?

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。