楼价相对建筑费

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年九月
 

首先，建筑费不是影响楼价之「因素」，发展商当然想花了之建筑费可收回有凸，但经济甚差时楼价低于建筑费并非罕见。不过，建筑费确是做房地产发展生意之重要「成本」环节，虽其不能直接影响楼价之高低或走势，但会对某发展项目是否有钱赚有关连。

今期探讨香港和国内一些楼市的平均住宅楼价相对其平均建筑费之比例，可显示总楼价里有多少是用于实质之「砖头」，有多少是去了确实但看不见之「土地价值」上，而通常市场越发达后者所占的百分比越高：

甲)  数据源 = 建筑费讯息来自利比工料测量师行，而楼价则从中原及美联地产中介行搜寻，是以平均每平方米 (m2) 计算，时期定在今年上半年。再者，楼价包含二手价格，而建筑费是新楼的，但这个问题不大，因要看的是各市场之比例，一致便可。

乙)  各市场的楼价相对其建筑费 = 全以港元计算，且假设是中档次之多层住宅大厦，兼是选用这档次的建筑费上限，见下表。要注意的是建筑费只假设普通地段形势，正常地基等。

丙)    相对香港，这些国内城市之建筑费甚一致 = 大约是四千五百港元一平方米，是香港的三分一。

丁)    但相对香港楼价，各城市之比例皆不同 = 北京和上海每平方米之价格已是香港的一半有多，其余的广州、深圳及天津亦占约三至四成。是否表示北京和上海楼价过高？不一定，因上述五个国内城市发展在阶段以至性质均有差异，且前两者确比其他三个城市地位高，楼价高些未必出奇。

戊)    要猜度各城市楼价之相对高低 (抵买与否)，看各市的楼价对其建筑费比例 = 从这角度看，北京及上海的确高了些，不排除风险较大，除比广州、深圳及天津的比例高外，也大于香港的，但香港经济结构等比上述各市仍较上轨道。

己)    再看人均生产，就更觉得北京与上海真的过贵 = 虽然可辩驳说国内数据有很多收入没有报上，又或其私人楼市只涉及较富裕一群，但这里重要的不是每市场本身的数字，而是各市之间的比例。

无论如何，当北京和上海之相对香港楼价比例高于其人均生产比例时，还是小心为妙，亦难怪先遭多些楼市政策规律。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。