香港楼市暂未有大件事

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年八月
 

先说甚么为「大件事」，如普遍楼价急跌百分之二十五或以上，短期又没有回复动力，且市场有点人心惶惶，抛售处处，才能视为大事情，只间歇地下调百分之五至十的，真的big deal啊！

没有错，美国经济不但差，失业率高，且短中期难有气色，评级又被降 (但AA+仍表示还债力强)，连士气都可能欠奉。至于欧洲，拉丁语系之意大利、西班牙、葡萄牙或希腊等无药可救不在话下，现连法国也疑似有事，真不知可如何修科。据此，近日全球股市动蘯，无论背后有否有形之手，亦非不合理。

然而，直觉认为是次股市下调不会令香港楼市出现大调整，或许是未来大事情的前凑，但未来归未来。为何这样想？部份原因如下：

甲)  QE效应仍在，且美国表示宽松至2013年 = 笔者认为香港楼市在近两年多之升幅相当部份是源自全球多印了的银纸，既然这是主要动力，就着眼它的去向和变化，暂不见这些银纸被除掉。

乙)  欧美之再震荡效果比二○○八年金融海啸时低 = 因它们不是由很好变很坏，而是由坏变更坏，影响不是没有，而是已变得不那么 big deal。

丙)  国内之影响可能更直接和大 = 坊间之报导皆显示国内买家是近年香港楼市主要组群之一，虽不同渠道对其所占市场之百分比提供不同数字，但少则百分之十五二十，多的则说近四成。倘若有甚么原因令他们部份撤资，不排除楼市有大震动。

上述亦只是住宅市段的事情，但国内钱币还间接影响商铺市段，若不是自游行等措施带动成千上万之旅客来消费，何来近年旺铺租金 (继而其呎价) 连创新高，更不用说酒店业务了。再者，写字楼市段亦因有不少国内企业来港上市或开业而见需求增加，甚至跨国公司亦因国内经济增长高而来港设办事处，纯因香港而来的未必多。

丁)  整体而言，香港房地产投资人士未像九七时疯狂 = 当年差不多一面倒的买入或增持，阁下记得那时不少中产家庭拥有三数个单位 (自住一个，收租一个，楼花一个) 吗？现在有人增购，亦有人减持，更有人退休趁势trade down (即大屋换细屋)，借尽来买楼投资的亦较少。

总括而言，除留意资金流量外，就是关注国内的经济金融情况，虽未来十年看好*，但波幅多少会有，且关键不只是其楼市。

*注：可参考过往文章「33%、66%、99%」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej596.htm

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。