港楼长情无好报

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年七月
 

「长情」指长期投资，「无好报」则是未必有好回报的意思，这是香港私人住宅楼价近二十之表现，要长情有好报需二十「多」年前买下才较有把握。

笔者利用宏观数据早已发觉香港楼市是「好炒不好长持」的性质，亦在过往文章表述 [如去年八月之http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej575.htm ]。然而，今期则随意采用一些实质二手住宅交易个案，看看会否大致与宏观分析吻合，资料来自苹果日报今年七月第二个星期的报导：

上图包含约八十余个二手住宅交易个案，每个案均有持有年期和总回报百分比，前者少则半年，长则遇二十，后者则大部份人有赚，但亦有少数人蚀本。要注意这些个案不一定反映整体市况，而我们亦没有核证数据之准确度。

技术上而言，X轴的价格总回报越右越好，表示赚得越多，而Y轴的持有期则越低越好，例如同样赚30%，一年好过要待十年。

据此，不难察觉以下状况：

甲) 的确长情地投资不一定有好回报 = 例如X轴之100% 总回报在线，有个案持有两年左右便赚到，但亦有个案用了二十一年；又例如Y轴之持有14年 在线，差的蚀了13%，最好也只有25%。再者，虽有持了物业十多年的业主赚到数十百分比甚至百分百的回报，但许多只持了三几年之业主亦做到。除非认为这趋势会变，和香港楼谈长情实在多余！

乙) 有好时控 (good timing) 较重要 = 若逐个持有年期察看，会发现8年在线的回报分布最优胜，最差之个案也有80%，最好的300%，亦即二○○三年沙士期间，恐慌许多时是好时机。当然，马后炮必中，但事前要准确地捕捉入市时机又是另话，且要有guts。

顺便一提，笔者不同意时控不重要之说，没有好方法有把握地估计出入市时间是一回事，因此认为时控不重要有点像驼鸟，一些不问市况「定期兼定量」的投资策略只是退而求其次方法而已，并非理想。

丙) 拣选哪个楼盘物业以及买卖价也影响回报 = 楼市自二○○八年末平均可能升了80%，但不表示阁下之物业必有此回报，向好着想会高于平均，相反低于平均也不奇，只须观看图中之回报spreads便知一二，不同物业间之差异可不少。当然，业主商议价格技巧亦有影响。

那条向上微弯之线又是甚么？以整体表现计，线下的个案较在线的优胜。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。