近年买楼真比买股票好？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年七月
 

近期不少人觉得香港楼价比股价升得多，为探讨是否属实和其理由，我们先看看两者的表现，继而推想个中原因。

甲)  数据源 = 主要从网上寻找，包括香港差饴饷及物业估价署之ABCDE私人住宅价格指数、Yahoo恒生指数、中原中国指数、和Yahoo上海综合股票指数等，年期由2008年年末 (金融海潇) 至今年第二季，且亦对比当中甚普及地产股之一 [长江控股001]。

乙)  若由2008年年尾起计，买股票并不比买住宅楼逊色 = 全程计，恒生指数和001之价格指数皆高于较大楼面面积之D及E型住宅单位价格指数，亦只较B及C中小型单位市段少一点，输得较多只有最小面积之A型单位。当然，过程里股票表现相对波幅大，如2008年未至2009年初大跌，到2009年下半段又大升。

丙)  但若只由2010年末起计，则大部份住宅市段都比股票出色 = 将2010年11月当成1.00，到今年4月，A小型住宅单位价格指数增至1.12，B型的为1.10，C为1.09，D的是1.10，E是1.06，而恒生指数和001分别为1.03与1.06。

简单说，买楼好或买股票好视乎怎样界定「近年」；二年半前起算两者差不多，但半年前起计则是楼市世界。

丁)  为甚么？= 这里没有确实答案，但有以下推论。首先，近来国内买家占香港整体住宅市场份额不少，包括一手与二手的，多少对价格有影响。此外，近两年国内楼市价格表现胜其股票市场的，前者就算在近期之收紧政策下仍是向上，后者则只横行，因此，可推估国内投资者现时较着重楼房多于股票。据此，假设国内投资人士持着相同倾向在香港进行投资，便会买楼多过买股票，楼价不难比股票升得高些。

常有人说香港楼股齐升降，又或股票领先楼市等。齐升降之说是错的，较贴切的说法是好境时齐升，甚有correlation，不好境时则分道扬镳，毫无correlation，这是由1993至今的情况。再者，好境时楼股齐升可能只反映受背后(相同)支持因素所致，并非两者之间存在因果关系。

至于股票领先楼市，会否只是因股票可比物业「走货走得快些」而令人产生之错觉？

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。