居屋不影响私楼

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年七月
 

笔者不反对建公屋以照顾有需要人士，但倾向不赞成复建居屋，只因不认为政府有责任使人做业主，至于居屋会否影响到私楼价格更非建或不建之理由。

然而，既然有说居屋会影响私楼，就拿些数据来估算一下，免得只靠直觉：

甲)    数据源 = 主要从中原地产网站下载，包括一手、二手及居屋住宅，时间由2010年1月至今年5月。

乙)    居屋与一手 = 简直就是两个世界；首先，年来按月计，一手平均楼价由6,000,000港元至20,000,000港元不等，期内平均为11,320,000港元，高低视乎每月有甚么楼盘被推出，而非代表真正价格变动。同期二手居屋按月平均价格只于1,500,000至2,200,000港元之间上落，期内平均为1,840,000港元。将两者期内平均价格比较，一手楼是居屋的6倍有多。要注意部份居屋交易是有补地价的，即以未补地价价格计比率会更高。

丙)    居屋与二手 = 年来按月计，二手平均楼价由3,400,000港元至4,600,000港元不等，期内平均近4,000,000港元，即是居屋均价之2倍有多。或许未如与一手楼差异那么大，但均价相距二百万余亦表示两者之买家群不像是同一组人士。当然，不排除在二手楼底部 (二百万元左右) 可与居屋之上半部有些overlapping买家，如有较经济基础之绿表者确有买居屋或私楼的选择，但不致影响整体私楼 [见下图]。

丁)    一手已多年没有「普通私人住宅」出售 = 要买四百万左右住宅多须往二手寻觅，理由亦不难明，用汽车作比喻，假设某车厂每年只能制造20,000架车，而现有客户30,000，当中首二万人要S级和E级，其余的要C级，你估车厂会多造那些呢？

以往居屋约为私楼价格之七成，现今部份地点较好之私楼需万元一平方呎，若建居屋，会否要收七千？

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。