吉隆坡住宅市场：半独立洋房表现佳

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年六月
 

不少朋友在吉隆坡投资房地产，以均价计仍只需百万港元左右，感觉相对平宜抵买，若十年前以几十万港元买入，账面更赚了不少，唯须注意当地一些税制和资金管制措施。

无论如何，相比香港住宅价格于过往十年内之起跌，吉隆坡的显得甚「平稳向上」，分析如下：

甲)  数据源 = 主要从网络搜寻，如马来西亚公营部门之网站，由2000年至今，包括吉隆坡的排屋 (terraced houses)、高层大厦单位 (high rise)、独立屋 (detached) 及半独立屋 (semi-detached)。

乙)  半独立屋价格表现最好，大厦单位的最弱 = 前者于期内升超过一倍，后者只约40%左右。此外，独立屋价格升幅亦有一倍，而排屋则只约60%，即半独立和独立屋赢一大距离 [见下图]。

丙)  但半独立和独立屋市段风险亦最高 = 用标准偏差计算 (数字越大表示价格风险越高)，这两者分别为0.22和0.23，而排屋和大厦单位则分别只有0.15与0.11，亦被前两者抛离。

丁)  升了这么久，有大风险吗？ = 若将每市段于这十年间的价格走势相比其期内平均价和高低标准差价位，现价必显得高昂，即从价格走势而言，不排除有下调压力。

然而，住宅价格常与收入类数据息息相关，据此，我们粗略比较了近十年马来西亚人均收入和整体住宅价格升幅，发觉前者仍高于后者，即从基础分析角度看，并没有太大泡沫，因收入增长仍高过住宅价格增长 [见下图]。

相对在东南亚的一些「发展中」经济体系，马来西亚给人整体的印象不差，如吉隆坡城市规划较「企理」，其专业人士亦给人信心。再者，和香港甚至国内不同，其人口未有老化现象，年青组群仍占不少。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。