高、贵、危、升

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年六月
 

现在不少人关心香港房地产价格之去向，做业主的想见更高水位，未置业的希望价格可缓和些，然而普遍像默认一浪比一浪贵的势头。加上近日政府卖地成绩不俗，半山地皮之楼面地价迫近山顶浅水湾，甚至新界地段亦贵过其「面包」，升浪的感觉挥之不去。

无论如何，现时楼价的确「高」，相当部份私人住宅屋苑已超越其九七年高峯；的确「贵」，用同样价钱往全球大城市购房，99%可于当地买大些，靓些或地点优胜些之房子；「危」，回报风险比例未致最差，但有续渐收窄迹象；「升」，一日有平钱，一日升价压力存在。

最后一点要细说，虽「平钱」表示借贷利率偏低，但今倘的升浪非因成本平宜的钱，而是由QE等制造出来的量导致，银纸多便自然不太稀罕，即低利率只是反映其量多。

此外，许多人以为借贷利率低，资产价格包括楼价便升，相反，楼价便跌，其实不一定。虽有时确是这样，但另一些时期则见利率升楼价亦升现象，即技术上而言利率与楼价并没有必然或因果关系，或许要看实质利率等 [可参考过往文章「楼价跟供应、利率或甚么？」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej456.htm ]。

至执笔之时，中原地产指数还未达100，然而，若用差饷及物业估价署的资料，则较大楼面面积之单位已超越九七年价位，尤以那些一千七百平方呎以上的，而小户型亦甚近九七，相信短期便达 [见下图]。

留意图中最大面积单位之E类型，其与其他ABCD类型之单位价格差距于2003前相对稳定，但往后价格差距变大，而这趋势亦有点出现在D类型单位身上。上述除有国内投资者喜爱较贵和大型房子之因素外，相信亦与本地近年经济回旺而令部份人收入大增，刺激换大屋之需求有关，只是大型单位供应有限。

再者，亦注意近年楼价升幅的速度，除逊色于九七年那次外，今倘之升速不俗，用肉眼已可以看到，尤以大型单位的。九七那倘主要是自己捧自己场，今倘有较多外地投资者参与，效果会有别，对吗？

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。