国内楼价长期易升难跌

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年五月
 

首先，要注意是「长期」，即指未来十年八载，而非将致之十二或二十四个月。至于为何有这想法，如下：

一) 「城市化」之政策 = 根据一些报导，现今居住在城镇的人口占全国一半左右，而预算未来十多年增加至三分之二，即大约每年有二千万人由乡村迁到市区。若以平均每户三点几家庭成员计，即全国城镇每年共计须提供约六百万个居住单位，至于是公营房屋或私楼，租或买属另话。当然，不少初迁入城镇之人士会是「只身」而来，除未有家室的外，已有家庭的或许亦有待找到稳定工作和收入时才带同家人前往定居，即部份需要之居住单位在量上是以「房间」计算而非单位，且质亦可倾向简陋。

然而，单只城镇人口增加是不足以令房地产价格上涨，整体经济表现及人均赚钱能力要配合才行，否则只会出现贫民窟。不信？观察一些发展中国家如印度菲律宾便知一二。

再者，这「城市化令房地产价格上扬」论调有一逻辑上之问题，有「将马车放于马前面」之嫌，但相信市场短期不会发觉或理会这毛病。

简而言之，房地产是「衍生」产品，长期是反映经济而非带领，虽好似有后者景象，但始终要有房地产以外的「揾食」行业支撑，或许「城市化」和「房地产价格升」严格来说皆是经济表现之果，而非因果关系。

无论如何，假设进城之人士普遍能找到可养活家庭之工作或事业，自然想落地生根，成为楼市新力军。

二) 部份经济环节要亦已渐「升呢」= 即upgrade，如除靠一些传统制造业外，也要开始有自己之研发，或参与较尖端和卖钱的营造，又或提升服务业等。这通通表示「平人工」比例会渐减少，过往「好平好使」一去不返，若现在某些职位或工种之薪酬已与香港或外国差无几，将来更平排甚至超越。此外，国内人口亦开始「老化」，没有像以前那么多年青平价劳工，不将部份升呢不行。

赚钱能力最直接影响楼价，收入高了楼价要维持不变(或慢些升) 实在不容易。当然，若价格已严重超买属例外。

三) 社会文化有置业倾向 = 土地在历史文化上有既定之位置，或许与「以农立国」有关。无论怎样，买楼 (因涉及土地) 常被视为人生重要事项，甚至无楼就连嫁娶都成障碍，以至电视剧亦用这些现象作题材。

价格高或许令部份准买家却步，但置业意愿像甚浓，如已有自置居所的想买更大更新更靓楼房，移进城镇的亦想有自置蜗居，即大小平贵市段皆有相当潜在买家，当然借贷利率平贵亦有一定影响力。

四) 积蓄率高 = 有说平均百分之三四十，虽仍有贫穷户，但有点积畜之中产小富亦不少，潜在购买力是有的。因此，部份市场显示一旦某楼盘价格有点平宜，需求便走出来，整体未见大幅下调。况且，内地投资渠道对一般家庭而言没香港或国外的多。

有这gut feeling，一些市场之市段十年后之价格可能比现今看似不合理的还要高。会是哪些？那些「揾到好多食」的。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。