可到Las Vegas 搏一搏

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年五月
 

不要误会，这里是指Las Vegas 拉斯韦加斯之房地产市场而不是其赌场。

根据当地传媒之报导，楼价从二○○六年高峯下跌六成，现平均价格为十二万美元左右，接近上世纪九十年代初的价位，且三分之一的交易之均价是低于十万，甚至一两万也有得倾。此外，当地房地产专家认为还有下调空间。相信不少香港读者对上述会有「似曾相识」之感觉，真是太场底下无新事物。

近期有朋友欲往美国投资房地产，询问一些资料和看法。实质地说，虽可用互联网寻找一些信息，但始终距离美国市场数千哩，会欠实地观察之优势。然而，找些基本讯息做点简单分析来觅大方向还是可以的：

甲) 数据源 = 主要从网站搜集，如www.zillow.com 等。这里只涉及住宅市场，兼从过百城镇选择十一个港人较为熟悉的，有东西两岸离岸和南部中部，年期由九六年初至今年初。

乙) 相比全美及其余十个城市，拉斯韦加斯之价格于期内表现最差 = 且平均价格亦最低，今年二月之水平是约 $121,400美元。至于表现如何逊色，若计算相比九六年价格现今升了多少，它比尾二之达拉斯还弱，可看下图 (1996年2月 = 1.00)。

丙) 然而，它亦曾经「风光」过 = 从上图，其高峯期之升幅拍得住纽约市，有二倍赚，只较旧金山、洛杉矶及迈阿密逊色。

丁) 回报／风险比率优胜 = 回报是假设可由现价回升至高峯位 (不可能？但香港亦正迈向高峯价)，而风险是以期内价格之波幅度计算，将前者除以后者，便粗略可知有多少回报单位对每一个风险单位。简单说，比率越高越好，拉斯韦加斯有3.93，第二位之迈阿密已只有2.95，波士顿旧金山等约1点多些，纽约市则0.95包尾二，包尾是火奴鲁鲁，得0.75 (即一个单位之风险只有四分之三回报单位包函)。

喜欢挑战Las Vegas之朋友，不防考虑往其房地产市场碰运气。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。