「地产霸住」

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年五月
 

每想到买房地产之动机，一般人会认为有买来自用，或用作收租投资，又或以至炒卖。

然而，近年察觉可能有一个新类别，这些买家主要参与住宅市段，但一来不是作日常居所或渡假，二来亦非用来放租，三来更非投机，因通常长期持有，甚至有好价也不沽。严格而言，他们像搜集家多过投资者，有如一些人喜爱买名贵古董或名画作私人收藏一样，满足个人的兴趣。

现今流行coin一些名词，想来想去，就称这类买家为「地产霸住」吧。咦？有没有写错字，是否应为「霸主」呢？无写错，因称得上霸主的要拥有起码过百个物业，兼通常会出租和好价时出售。「地产霸住」只是霸住地产而已，且一般没那么多单位。要声明一点，霸主好霸住又好，均不包括开发商。

据此，虽然数字显示本港住宅单位数量比家庭总数大，但若将部份过旧或失修之单位撇掉，再减去上述被收藏起来之单位，或许「有效」空置 (effective vacancy) 情况未如想象中多，因这些单位根本不是市场正常「流通」之部份。

至于为何会有这类似收藏家的地产霸住出现，除兴趣驱使外，相信下列情况亦有帮助：

甲) 借贷容易兼平宜 = 随着QE1 QE2等，银行不但水渗，银纸成本亦相对平宜，浮息定息一般高极均不外三几厘，若对经济前景有信心，不借像对不起自己。简单说，借贷低，就算没有租客，对收入高一族而言要供养收藏之物业亦非太困难。

乙) 差饷亦非重担 = 相信会有读者不同意，但须知外国如美加之城市税 (municipal taxes，近似本港差饷) 是以楼价为基础，再每年抽取某百分比作税费，而这百分比各市不同，一般可以是百分之三四左右，「手紧」的城市更高。这与香港有异，差饷大致是以每年租金为基础。

丙) 有「容易钱」赚 = 当然并非指所有人，或甚至很多人，然而，这类收藏行为或多或少反映一些容易赚之钱财，有点像已经「玩到无嘢好玩」，索性收集喜爱之楼房。

纯从市政的角度看，过多空置着不租不卖之住宅单位可令房屋供需出现(不必要)不平衡，因而有各种对(长期)空置单位征收较重税项的考虑，但执行上并不容易，一来有侵夺物业权利之嫌，二来有空置多久才算数的争议。

然而，现今之平息平钱情况始终有完结的时刻，加上通货膨胀之势，原本的「轻松易供」状况可有变，到时不排除连楼房收藏家亦要割爱沽售，即时间可解决现时之一些问题。

那现在仍有甚么可做？锻炼耐性。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。