收入增长快还是楼价增长快？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年四月
 

若纯靠感觉，尤以近期楼价之升势，相信许多人会说是楼价增长比收入的快 (或高)，否则便不会有各样之稳定价格措施和建议。

这其实是错觉，不是说没有楼价增长比收入快之情况，而是也有收入比较快的时侯，主要看是从哪一年起计 (数据采用政府统计署与差饷及物业估价署公布的)：

甲)  方法 = 是于不同长短时段里，将全面私人住宅价格指数和名义人均生产之首年数字当作1.00，其后两环节之余下按年数字便分别与两者首年的比较，直至2010年数字为止。

乙)  结果 = 共有六个不同时段；1980年至2010年、1986-2010、1994-2010、1997-2010、2000-2010及2003-2010，它们之数字如下表。

简而言之，若三十年前起计，收入增长高于楼价，二十五年前起计刚相反，十多年前的收入又较快，而近十年八载的楼价再胜出。当然，技术上可以计算更多不同时段之结果。然而，重点在以下部份。

丙)  若要「勇」，可采用1980-2010  = 你看，楼价其实长远仍落后于经济及收入增长，还差约11%才赶上，可参考下图。

丁)  若要「小心」，可采用1986-2010 = 看啊，楼价增长已高过收入的64%，像超买了，请参考下图。

上述显示：

一)   楼价比收入波幅大；

二)   挑选不同时段可引证出不同甚至相反结论或建议；

三)   做(二) 时根本不需作数。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。