香港楼价会像1984至1997吗？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年四月
 

有说通货膨胀已到，还会变得更利害，这点有道理，全球印了那么多银纸，不见通胀或资产价格上升才奇怪，包括房地产的。最近甚至有朋友认为会重复1984至1997之浪，说2003等如84年，即2016又见另一高峯，现价到时会看似平宜。

真想承他贵言，然而，还是计计数，免得头脑过热。以下资料来自政府统计署和差饷及物业估价署，年期由八十年代初至2010年：

甲) 香港楼价与通胀同向

利用数值关系计算通胀 (以物价指数为代表) 与楼价 (以住宅指数为代表) 之关连，不同时段都呈现较强之数值关系 (越近1.00越强，近0则弱)，这本身不一定表示两者必有因果关连 (因可以是碰巧)，但有机会是这样。

乙) 84至97和2003至今之楼价指数走势

若2003开始之浪到2016年时要像1984至1997那次的，今倘的has a lot to catch up，须加倍努力了。若只用开始年和终结年之楼价指数计其年复率，1984至1997有19%左右，而2003至今只有13%，余下的数年要每年平均递增约26%才及84-97那次。请看上图，今倘之升幅不够84-97的斜。

丙) 84至97和2003至今之物价指数走势

假设通胀真的影响楼价，令其上扬，就必要比较84-97时段之通胀率和今倘2003至2016的。若只用开始年和终结年之物价指数计其年复率，84-97大约近8%，而2003至今2%也不到，往后至2016的数年要每年上升15%才行。请看下图，今倘之物价指数升幅亦不及84-97的斜。

综合来说，要是次之浪像九七，楼价要于未来数年年升26%，而通胀率亦有15%左右。是否会出现，各人自思吧。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。