不宜过量重复市场意见

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年三月
 

有长期阅读笔者文章之读者，可察觉到主要有两大类文章，有些是谈及房地产分析或其他有关技术环节的，另一些是评论市场的。后者评市的通常从宏观角度出发，中外市场皆有，且包括住宅和商用物业，然而较少预测市场 (market forecasts, predictions)，虽有粗略推估后市时亦可能提出来给人参考，但通常最多提三两次就算，甚少重复又重复地讲。

为甚么？有以下原因：

一)  市场预测涉及很多数据搜集、挑选、整合、分析和取舍 = 有足够人手、时间及费用当然理想，但这些并非时常俱在，或许一些有大量研究费用之大学和做大投资的企业在资源上会多一点，然而相对「市场」亦未必完全充足。在这环境下，将预期「斩钉截铁」以近百分百肯定的姿态提出来未必对人有益处。再者，若许可，预测和各样方法亦须定期检讨，尤以基础似有变动时。举例说，近十多年房地产以一资产计已和金融产品分不开，但部分推算方式仍源自上世纪数十年前之原理，可应对今天之局面吗？

二)  无论计算模型如何全面和深奥，似亦逃不了经济金融灾刧 = 如LTCM、科网热或○八年之金融海潇，爆煲的多为知名跨国企业，人才济济，且未出事前皆有美好业绩。若有甚么启示，就是不要对方程式有迷思继而过分自信，连track records也非保证，更遑论其美观投资报告、专业图案和顶级写字楼了。这亦是为何笔者曾提出不能再只从传统经济金融角度入手，需加入一些新观点，如从行为学 (behavioral science)、地缘政治学 (geopolitics) 及脑部科学 (neuroscience) 着手。再者，近年有不少这类学说之书籍，不至无懈可击，但相信对提升投资人士之定力有助。

当然，上述不能武龂全球是没有人拥有「必胜」方程式，若真的有，就更不能公诸于世，不(只) 因为贪婪自私，而是说了出来，无人信还可，普遍信便累人累物了。

三)  提点过就算，常提有机会 (有意无意地) 导致「自我成全预言」(self-fulfilling prophesy) 之效 = 不是说常提某市场观点的必是想自我成全该观点或甚至造市，相反倾向相信常说者是出于好意，想别人买(赚) 或卖(避蚀)，但常挂口边确多少有机会令原本未必跟随的也跟了，本身不一定是坏事，但就超越了中立之界。当然，若根本用不着中立，例如要售卖某楼盘或基金，那就提多少次都无问题了。

亦要分辨中立和中肯。中肯是讲自己相信的，错对反属其次，立场不中立也可以很中肯。中立则要与一些自身利益及立场保持某程度之距离，如作中立分析时就不能同时卖楼，虽后者仍可以中肯。

笔者并非以为自己之分析影响力很大，但不能排除全无作用，点到即止便好，要注意这里只包括市场预期之说。

重复地讲真的能使人相信？答：多提不会令事情变得更真实 (not truer)，但有机会使它变得容易信 (just more believable)，而这是有学历兼生意经验之写作人士在书中提及，当然重复的讲亦考些功夫。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。