供求失衡并非真正原因

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年三月
 

从报章和网上看到一些评论说现今香港住宅价格之上升是因供求失了平衡，买 > 卖，且是需求远超供应，继而令价格快速上扬。骤听起来好像已解释了为何价格趋升，但其实没有，因这「供求失衡」说法只是更详细描述「价格上升」背后之价格运作 (price mechanism)，即想买之人多过想卖的，竞夺过程之中价格便升，但现象不是因由。

此外，有经济学家曾说无论价高价低，只要是由市场运作来调节，均是「平衡点」(equilibrium points)，市场价格只是于不同平衡点里跳上跳下。若据这论述，供求不会失平衡，因价格就似一个equalizer，例如现今价格升高了令部分买家参与不到，虽可能令他们不愉快，但技术上供求便被「平衡」了。当然，经济角度看是平衡并不表示非经济层面也平衡和谐。

要找因由就要找「供」之因由和「求」之出现。粗略说供应，当中政策是因由之一，尤以数年前为稳定楼市而推出之措施，如孙九招等，加上日渐流行保育及低密度倾向，新楼供应不难减。曾做过简单测试，近十年之供应和价格有明显关系 (另些时段则没有)。

谈到现阶段之需求，以下是一些常被包括的理由 [数据来自政府统计署等]：

一)    新婚人数升 = 若将一九九六年相比二○一○年，有近43%增长，去年有约五万二千新人，但不表示这就导致二万多个之需求。一来新人其中一个可能已有壳 (现在首次结婚年龄：男的31，女的28)，没有增加需求作用，若两人皆有壳，结婚更可减需求，二变一，至于是否将剩余单位出售出租或空置着属另话。除去这些，再减未能或未打算置业的，又或已往深圳等居住的，数量未必有想象中大。再者，统计署报告预测未来迟婚迟生育趋势将持续，若实现，可有推迟住屋需求之效。二来这结婚置业现象历年皆有，并非近两年才走出来令市升。 

二)    换大屋 = 有评论说美加等地住宅阔大，平均2400呎，香港只有650左右(2009年平均家庭人数是2.90)，因此有换较大住房需要。不排除这可能，但笔者觉得人之虚荣兼「跟红顶白」之朋友有我有心态更能解释换大屋取向。至于是在美加2400呎搬进3600呎，又或于香港650呎变1000呎则无关痛痒。顺便一提，若一切均等，于旺市时换大屋没着数，淡市换才有。无论如何，这换大屋取向也非近两年才有。

三)    国内买家 = 有同行说其参与对楼价影响不少，但补充若本地买家不齐进场，是很难令市价升到现水平。至于说国内就算十四亿人之少数来置业也大到不得了，希望会成真，因这表示未来数年内不少住宅业主可赚一笔可观金钱。然而，只不过是六年前左右，国内买家并不多，是甚么导致近年之数？

四)    抗通胀、定期利息等如零、按揭利率低等 = 没有错，这些确令不少人，包括保守之投资者，出来投资。连在银行储存千万也不够利息过活，加上借贷平宜，一个推一个拉，资产价格不升才奇。然而，这些其实又反映甚么呢？

若只以这倘的浪计，上述(一) 和 (二) 根本不关键，凡经济旺就会见到。(三) 与 (四) 则有点独特，今次才有。然而，它们均反映近年全球银根宽松，没有甚么QE123，何来这样多之国内买家，又或近零利息、超平借贷、甚至通货膨胀？

宏观上，不须左右上下东南西北的望，若只许看一样，睇钱吧！

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。