拉高你的角度

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年二月
 

许多房地产之传媒报导、顾问报告或大学研究，皆以经济环节来衡量市场状况，如着眼经济增长、家庭收入或借贷利率等，以决定价格是否偏高偏低。这无可厚非，笔者亦常用这些方式来估算投资之回报、风险及可行性。

然而，亦越来越觉得若只这样做是不足够的，因楼市相较已不像数十年前的简单，例如以往欲投资房地产就只能经过「买砖头实物」才可完梦，现在不但有房地产企业股票可买，更有房地产投资信托基金，甚至证券化之按揭和各式各样的衍生工具。

虽然上述投资产品之性质未必与实物全相同，但亦反映房地产续被「金融化」之情况，好处是多了资金注意兼流入房地产市场，举例如过往退休基金甚少涉及房地产，但近年亦多少参与些，价格因而受惠，坏处就是会更受金融市场的影响及跟其趋势，房贷量和渠道确是多了，但「收伞」起来亦快和狠。

再者，加上没有了 (七十年代初或之前) 金本位之限制，兼八十年代始兴兼越来越复杂的衍生工具，世界经济亦越趋资金推动，表示不但政府可随意印银纸，市场亦可以。如此，根本没有健全方法可确实地捕捉房地产市场之去向。简单说，就是房地产市场之波幅及风险大了。

那么，除上述外，还有甚么环节及角度要顾及的呢？有以下：

甲)  Geopolitics = 笔者不知道如何翻译这名词，虽网上见有人用「地缘政治」。这层面研究地域之地理环境和位置对该地之文化历史以至政治军事的影响，例如上世纪欧洲爆发的两场世界大战，当中多少涉及德国要做欧洲「中心」继而和法国争战，又或俄罗斯欲拥有「暖水海港」继而「西征」碰上德国有关。有趣的是，当这两国有一些小国夹在中间时多会相安无事，但一有直接国界接触时 (如二次两国瓜分波兰后)，就迟早出事。

有说全球化后，这些地域国界会变得无关重要，一来资金可于国与国之间穿梭，就算人才、生意及企业亦可于全球游走。这不无道理，但经济金融营商易融合，不等于其他环节如文化历史也同样容易融合，地域国界于这些非经济层面依然存在。

简而言之，地理不但对该地域整体居民的个性影响甚深，更不能因全球通讯通商容易，就假设世界必和平。

乙)  整体居民的 (个性) 倾向 = 除反映在其文化历史上，这倒头来又会影响整体社会的经济模式及发展，例如一些地方因宗教或习俗令女性不能自由外出工作，其经济通常会比别人的差，尤从经济生产值 (GDP) 计算，除非有「资源」。

此外，全球以亿计之「婴儿潮」人士续老化，加上中国之「单子」新生代渐成长，两者均史无前例。相信会有未能预见之「个性」出现，亦可有福有祸，至于是甚么？真是天晓得。

丙)  行为经济学 = 近年有一项研究甚有趣，就是若某项工作只须「熟练」技巧，但不必思考的，如某些工厂工序，加人工是有效提升效率方法。然而，当工作是要思考的，不给足够薪酬时既没人做，但倘若提供甚高酬金时，其工作效率不升反跌，比受低薪时更差。专家解释因为薪酬太丰厚，令员工只挂着或忧虑失去高酬金而疏忽工作，建议薪酬定到可「令其安心工作」便可，太多未必明智。是否there can be too much of a good thing，包括银纸？

总括来说，投资有如下棋，要整局看，而不是着眼「贪食卒」。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。