房地产诉求之矛盾

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年一月
 

倘若将近年经传媒和一些团体发表有关房地产及城市建设的意见搜集起来，可有以下印象：

甲)  整体而言，社会倾向保育／环保，不单花草树木及自然环境，亦包括一些有历史、文化或代表价值之建筑。

乙)  整体而言，社会倾向喜欢低密度之建筑设计，且楼层不要太多，以免造成「屏风」效应。

丙)  整体而言，社会倾向要求政府供应多些土地以满足对房地产之需求，不只住宅，亦包括写字楼等。

丁)  整体而言，社会倾向希望房地产价格，尤为住宅的，平稳上升或甚至跟通账率等 (上一任特首是这样想) 。

笔者对上述每一项意向基本上没有异议，也觉得是人之常情。然而，假设要全部意向皆同等地落实，个个达标，或许会带出一些矛盾。即是说，未必可全部均落实，社会有需要思考和商讨决定哪个意向较为重要，哪个较为不重要，涉及give and take，部分因由如下：

一)  保育表亦可用之未开发土地及市区地段少了 = 很明显，会影响 (丙) 增加土地供应以满足需求之意向，无论以住宅单位计，或以写字楼呎数运算皆是。供应多少本身不一定令房地产价格升降，要有经济配合才行，如经济差时，供应少亦未必令价格上扬或企稳，但经济旺时，供应少便可对价格有火上加油之效。即是说，保育有机会令楼价平宜不了。

二)  低密度设计亦可令供应量减少 = 低密度表示较低的地积比率，而后者表示可兴建之楼面面积会相对少些，若用住宅为例，通常导致少了单位数目或／及平均单位面积细了。简而言之，影响与保育类同。再者，某地段之密度低了可导致 a) 该地段发展商索性从普通住宅改为高级住宅 - 以配合低密度形象和补赚些利润 - 即价格可贵了；b) 密度最终只是被搬往另一些区份之地段。

三)  增加供应可靠发展新建筑用地、重建市区原有地段或／及容许现有物业更改用途等 = 这些方式不一定和保育或低密度违背，但许多时又确有矛盾出现，如发展新地和保育常难协调，重建则未必可兴建至原有密度，剩下之改用途 (如工业物业允许非工业用途) 似较可行，但亦受楼宇的安全消防等考虑限制。加上现时观察到之政策倾向，感觉要快速提升供应并不容易。

值得注意的是，纯以香港本身计，住宅总存量是大于家庭数目的，即有「空」宅。当然，扣除一些残旧住不下的和一些被业主长期空置或作second home的，多出之数未必太高。再者，数字显示一手和二手楼已是两个市段，一手造贵的，二手才有普通货。

四)  楼价平稳跟通账或经济 = 相信当局不是不想，而是不能。首先，世界近二十年银纸劲增，根本不会有平稳经济轨迹，香港也不例外。此外，香港过往十六年之住宅楼价粗略形容是有波幅无 (太大) 升幅。再者，楼价真的跟足通账就变得不值投资。有兴趣可参考过往两篇文章：

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej512.htm

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej121.htm

要保育兼低密度，楼少些细些；要住得大些，野郊少些楼密些；要平则须耐性和胆识。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。