33%、66%、99%

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年一月
 

与友人倾谈香港楼市和股市之未来去向，可总结成以下三个考虑：

甲)  大市是向上还是向下？

乙)  无论是向上或向下，有多波动？

丙)  无论是向上或向下，楼市和股市步伐趋齐心还是各走各路？

朋友们对上述之普遍看法是：甲) 还有向上趋势，只争论多少而已；乙) 倾向相信上落大，即波幅度不少，风险高；丙) 香港楼股不是同一银帑的两面吗，即同甘共苦齐上落。

相信亦是很多投资者常考虑或想知的环节，提出来都觉得有点「阿妈是女人」之感觉，且凡年头年尾，也应有不少专家论述过。况且笔者不懂股市，顶多只能说对房地产有点认识。

然而，有以下之gut feeling，就是以现在运行之经济金融轨迹，2011年、2012年及2013年「出现大经济事故」(简称出事) 之机会率分别有33%、66%及99%。

哗，这些百分比如何计算出来的？答：不是计算出来的，只是以数字来形容直觉，33-66-99也有齐整兼一级一级上的规律，即今年2011有「不细」之出事率；若不，明年2012便有「很大」的出事率；再若不，后年2013就差不多「出硬」。差不多？对，因凡事没有绝对，怎知到时世界各国政府会使出甚么拖延招式，令事态暂缓 (如两年前之印银纸行动)。

至于为何会有这样之直觉，有以下因由：

一)  这倘印银纸不会有「好」结局 = 近年银纸增长速度大过实质经济生产，资产便升价，且银纸成本 (利率) 多偏低，投资投机活动自然亦上升，除非经济生产特快迎头赶上，否则多以通涨、资产爆破或甚至战乱收场 (看歴史便知)。若不，各地政府便不必严密监察资金活动了，或拖慢价格上扬之势，有用与否是另话。相反，银纸不足用时亦令许多经济活动停顿下来。

上述涉及初中的parabola数学，许多东西会有一个optimal水平，太少时不行，过多也不行，刚刚够最好。当然，这个刚够水平不易知，许多时是马后炮，但过少过多则较容易察觉些，你话现时全球银纸过多定过少呢？

打个比喻就是吃头一碗饭令人快高成长，第二碗饭令人身体壮健，第三碗饭已有点过多，再吃第四、五、六碗饭不但不健康，更变得过重兼血压高心脏病齐致。There can be too much of a good thing。

二)  高处未算高 = 例如香港住宅楼价偏高吗？偏高。有泡吗？有。危险吗？危。升或跌？短期仍买其会升。为甚么呢？一来未癫够，二来仍有银纸未用。值得搏吗？值搏率不太美丽。然而，通涨之预期会继续赶钱出红簿仔。亦即是说，这可增加楼市再上继而日后大跌之机会。简单说，笔者短期买升且市势波动可大。

三)  香港经济好景时，楼股结婚 = 经济不好景时，楼股有如分居。这是楼股近十多年的写照，详情可参考过往文章「香港住宅价格指数再与恒生指数结婚」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej467.htm。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。