香港住宅：投资期越长，买大面积单位越好

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年一月
 

早前谈及香港私人住宅由九十年代起计之价格表现，发现「E*」类大面积住宅单位比其他面积较少之A、B、C及D类型单位优胜，今期则细究倘若投资期有不同长短，是否仍是投资大面积住宅单位有着数。数据来自政府的差饷及物业估价署，观察如下：

一)    投资期越长，买E类大面积住宅单位越着数 = 由1993年1月「按月」起计，我们假设用不同长短之投资期，由持有物业半年、一年、二年至五年、七年和十年，举例如由93年1月买入短炒半年，即93年7月便放售，又或95年8月买入持有五年，2000年8月卖出等，如此类推，发现年期越久，E大面积单位价格回报表现越占优。粗畧说，五年或以上之投资期，E大面积单位包办了绝大部份的冠席。相反，年期两年或以下的，E大面积单位就不一定胜出。

要注意的是，「胜出」不一定表示有得赚，只要比别的类型住宅于同期蚀得最少也可胜出。再者，价格回报纯以买入卖出价格指数计算，并没有包括交易费用、税项及租金回报等。

二)    大面积单位价格回报之胜出率高 = 假设由93年1月起，按上述不同长短之投资期，每月皆出击，会有以下现象 [见表]。若将每次出击当一场赛马看，短途的(二年或以下投资期)，大面积单位有五成左右夺标机会，长途的(五年或以上)，差不多包办冠军。当然，心水清之读者会察觉年期越长，总出击次数便较少，如半年投资期的由93年1月起计可有二百多次机会，十年投资期的只有九十多次。

三)    大面积单位之总「奖金」也最高 = 无论是短途之半年、一年及二年，或长途之五年、七年及十年，假设按月出击兼定时放售，又当每次金额皆为$100，过程会有时赚有时蚀，将每次之赚蚀总和起来，仍是E类大面积单位成绩最好 [见表]。

四)    投资期越久，价格回报距离越大 = 将上述E类大面积单位之总和分别除以同投资年期之ABCD型单位，可发现年期越久，大面积单位之回报越抛离，随时赢几个马位。举例如半年期之 E/D及E/C分别是1.31和1.59，但十年期的就变为2.04与11.61了。

大面积单位通常「非豪则贵」，且多位于优胜地点，所以说地产是投资地点并非无道理，只是在上述研究过程里，我们发现若只「间中」做买卖，就算是E类大面积单位也可损手烂脚。亦即是说，不可不理timing [时控]，若真的不理，唯有就如上述之显示，不但要长线，且银弹十足场场买。

*注：这ABCDE住宅分类是以单位面积为基础、A最细，E最大，是差饷及物业估价署所采用的。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。