「逆按揭」之利弊

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一一年一月
 

近日香港按揭证券有限公司 (下简称「按证」) 宣布会于2011年尝试推行「逆按揭」计划 (按证称之为「安老」按揭计划)。甚么是逆按揭？非常粗畧的说就是一般按揭是业主付钱给银行来供楼，但逆按揭刚相反，是银行付钱给业主。詳情可参巧以下公布： 

http://www.hkmc.com.hk/chi/ceo/pressrelease/doc/20101216_RM_c_FINAL.pdf

哗，有咁着数？There is a catch。业主供完一般按揭时就等同「赎回」自己的物业，但逆按揭完结时，除非业主或其后人还款给银行，否则银行就是物业之业权人了。

逆按揭存在已久，我们从网上找到一些美国逆按揭市场的资料：

甲)Surprise, surprise = 雖历史不短，但原來逆按揭在美國並不太流行，根據一些研究報告*，全國只有不足四十萬之逆按揭個案，與原先之估計少了需求，且九成是採用Federal Housing Administration之 Home Equity Conversion Mortgage。这数目只占全国三千万有一个或以上至少62岁的业主物业百分之一点三左右，微不足道。再者，市場亦只是近十年才有較高之增長。

乙)大部份采用逆按揭之业主是满意安排的 = 但不少同时认为整体费用过高 (这是不太流行因由之一)，且亦有些商户推售手法似乎有问题 (不易理解是另一不流行因由)，导致采用之业主失预算，需要严谨之解析和监管。采用之理由大多是提升生活质与量，维修楼房又或应急等。

丙)美国逆按揭付款方式多选择 = 除定期收取款项外，也可以credit line形式，抑或一次过拿一嚿钱，当然计算各有不同各有优劣。

直觉上，在香港会「帮衬」逆按揭之业主，其自住物业多会是其资产之全部或相当部份，且倾向在居所「住到老去」。价格方面，相信多数为几百万(港元)，因千万以上可卖出套现，且可再转购数个细单位自住兼收租。

无论如何，亦想到以下环节：

一) 部份二手楼市段之供应可会降低 = 虽然业主或后人可还款而结束其逆按揭，但既然做了逆按揭，业主之倾向可能是「多一事不如少一事」 (且原意是让其在家中终老)，除非市价突升或家庭状况变迁。

二) 提供逆按揭的银行／按证日后可能是有「重建价值」物业供应源之一 = 相信部份用得着逆按揭之物业会是旧区的旧楼，其重建价值多高于现楼价格，虽不排除一些会由业主或后人还款银行继而售给发展商，但总有些会落在银行手里。当然，上述假设逆按揭是以现楼价格为计算基础。

三) 计算方式 = 公布只有举例，然而，楼价水平、利率、市场预期、风险、以致业主年龄及所选年期等皆影响业主能得之利益，兼市况时空的掌握亦重要。

逆按揭有利弊，对个人而言是利是弊则要看个人情况。

*注：如美国退休人士协会 (AARP) 等。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。