香港私人住宅：大面积单位仍占优

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年十二月
 

「大面积单位」是指政府差饷及物业估价署所定之E分类住宅，即那些有160平方米以上「可售」面积 (即「内笼」) 之住宅单位，若以英呎计和假设八成实用率，大慨便约2,150以上平方呎。简言之，即「非豪则贵」之住宅。

为甚么大面积单位仍占优？可从以下了解，价格指数往差饷及物业估价署网站搜集，由1993年1月起计：

甲)    价格升势最强 = 相对其余面积较细之A、B、C、D住宅分类的升势，E类大面积单位的趋势线「最倾斜」兼是向上 [见图]，D虽亦向上但没那么倾斜，C平横过，而A及B则微向下。

乙)    期内「最高价格指数相对最低价格指数」的比例最优 = 有3.87，即若于期内最低点买入和于最高点出售，会有(3.87-1) = 287% 利润率，而ABCD则分别只有202%、198%、196%及200% [下图是各住宅分类之价格指数表现]。

丙)   「回报相对风险」比例E亦最高 = 这里回报由上述乙点而来，风险则指其间之价格波幅度，将回报除以波幅，便得出每一单位之风险有多少回报。下表為各住宅分類之「回报相对风险」比例。

然而，须补充一点，就是E分类的价格波幅度 (风险) 其实较其它四分类高，只是其回报亦高到足以令其回报风险比例占优而已。 

丁)   赚又赚多些，蚀亦蚀少些 = 无论是93至97，或97至03，又或03至今，E类大单位通常都比其它分类优胜，就算是97年到03年低潮，亦蚀得少些。

那么是否买大面积单位便必赢？那又未必，因上述是E分类之平均现象，细节还须视乎是哪个楼盘，且我们发现投资时间长短亦颇有影响，篇幅所限，日后才谈。

返回主页  ／ 返回中文文章网页

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。