高息「拍」CPI，GDP「拖」楼价

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年十二月
 

美国续印银纸，继而冲击亚洲，虽说整体经济有所增长，但各地亦有强弱之分。近日参巧了仲量联行之亚洲房地产季报，当中有十数个地域及国家之短期息率、经济增长 [GDP]、物价指数 [CPI]、失业率、消费增长以致甲级写字楼的租金和卖价升跌幅度之数据，一些观察如下：

一)    息率高之地方通常物价指数 (CPI) 也高，相反亦然 = 相关数值有0.87，属甚齐上落，反映物价指数增长大可意味着通涨压力亦大，抽高息口减压是方法之一。次一个程度，息率也与失业率有点关连，相关数值有0.58，即息率高通常失业率亦高少许 [见图]。

然而，与直觉背道而驰的是，息率高低并没有与经济增长挂勾，亦似不大影响甲级写字楼之租售价格升降。

二)    经济 (GDP) 有增长，亦见甲级写字楼价格上扬 = 相关数值有0.65，算是有点齐上落之倾向，若和上述一并考虑，也许表示只是银纸多，未必一定可将甲级写字楼价格推高，要有经济活动之增加来配合才行，或许亦反映部份市场原本有着过量的写字楼供应，钱多只带动多些交易而非涨价。

三)    物价指数和甲级写字楼之租金及价格升降没有数值关系 = 这亦与一般睇法有出入，不是说通涨预期越高，物业租金及价格可看上的吗？或许部份市场空罝率真的很高，以致未能趁机会提升租售价。

根据报告，大部份市场之甲级写字楼空罝仍处10% 以上，一些更近 20%，与香港之数个百分比有别。

四)    失业率亦对写字楼之租金及价格没甚影响 = 通常失业率高，一般写字楼物业亦不会好过，没那么多人上班，干吗租写字楼？相反，失业率低时，写字楼物业亦会好过些，因多了人上班。

然而，这里近零之相关数值表示一些市场有供应过剩情况，多了人工作也未能带动出显注上升之租金。当然，亦可能是在写字楼上班的「白领」人数不多，失业多少也影响不了甲级写字楼的需求。 

五)    若将息率减去CPI，当得出「净」息率，也和甲级写字楼市场之租售价格升降没有多少关系 = 要注意的是，部份市场的净息率是负数，即利率不但低，连CPI都不如，试问在这环境下，怎能说人家不要投机呢？

Last but not least， 这十数个市场之甲级写字楼，其租金与价格之变动大致同步，即租升的其價亦大致升，相反亦然，got the clue yet？

返回主页  ／ 返回中文文章网页

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。